과목별 요약 › 공인중개사 › 부동산공시법령 및 세법공인중개사 부동산공시법령 및 세법 핵심 요약 정리
공인중개사 2차 부동산공시법령 및 세법의 시험에 자주 나오는 쟁점을 요약 카드 39개로 정리했어요. 형광펜 은 시험에 나오는 핵심 낱말이에요. 필지와 양입지, 지번 부여, 지목과 부호 표기, 헷갈리는 지목 구분, 면적 결정과 경계, 지적공부와 도면 축척 등.
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필지와 양입지 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
1필지 기준(시행령 제5조): 지번부여지역의 토지로서 소유자 와 용도(지목) 가 같고 지반이 연속 된 토지. 실무상 축척·등기 여부도 같아야 함 양입지 : 주된 용도의 토지에 편의를 위해 설치된 도로·구거 등 부지나 소규모 토지를 주된 토지에 편입해 1필지로 하는 것양입 불가: 종된 토지의 지목이 대(垈) 인 경우, 종된 토지 면적이 주된 토지의 10% 를 초과하거나 330㎡ 를 초과하는 경우 지적소관청: 지적공부를 관리하는 특별자치시장, 시장·군수·구청장 토지의 이동: 토지의 표시(소재·지번·지목·면적·경계·좌표)를 새로 정하거나 변경·말소하는 것. 소유자 변경은 토지의 이동이 아님 양입지 불가 (면적) 주된 토지의 10% 초과 또는 330㎡ 초과
지번 부여 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
지번은 아라비아숫자 로 표기. 임야대장·임야도 등록 토지는 지번 앞에 "산 " 본번과 부번은 "-"로 연결하고 "의"라고 읽음 지번은 북서 에서 남동 으로 순차 부여 신규등록·등록전환 : 원칙은 인접 토지 본번에 부번 . 대상 토지가 최종 지번 토지에 인접하거나, 이미 등록된 토지와 멀리 떨어져 있거나, 여러 필지 로 되어 있으면 최종 본번 다음 순번의 본번분할 : 분할 후 필지 중 1필지는 분할 전 지번 , 나머지는 본번의 최종 부번 다음 순번 부번 (주거·사무실 등 건축물이 있는 필지에 분할 전 지번 우선)합병 : 합병 대상 지번 중 선순위 지번 (본번으로 된 지번이 있으면 본번 중 선순위). 건축물이 있는 필지의 지번을 신청하면 그 지번면적 결정과 경계 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
면적 단위: ㎡ 지적도 축척 1/600 지역과 경계점좌표등록부 지역: 0.1㎡ 단위까지 (최소 0.1㎡) 그 밖의 지역: 1㎡ 단위까지 (최소 1㎡) 끝수 처리: 0.5 미만 버림, 0.5 초과 올림, 정확히 0.5이면 구하려는 끝자리가 0 또는 짝수 면 버리고 홀수면 올림 경계 결정: 높낮이 차이가 없으면 구조물의 중앙 , 높낮이 차이가 있으면 그 구조물의 하단부 절토된 부분은 경사면의 상단부 , 해면·수면에 접하면 최대만조위·최대만수위가 되는 선 경계점좌표등록부 지역의 분할 면적 끝수 조정: 합계가 많으면 끝자리 다음 숫자가 작은 것부터 버리고, 적으면 끝자리 다음 숫자가 큰 것부터 올림 지상경계점등록부: 토지 이동으로 지상경계를 새로 정한 경우 작성 (경계점 복원 때 X). 소재·지번·공부상 지목과 실제 이용 지목·경계점 사진 등 등록 1/600·좌표 지역 면적 단위 0.1㎡ 그 밖의 지역 면적 단위 1㎡
공간정보관리법 - 지목
지목과 부호 표기 ★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
지목은 28 개 지적도면에 표기할 때 원칙은 지목 명칭의 첫 글자 예외(두 번째 글자): 공장용지 → 장 , 주차장 → 차 , 하천 → 천 , 유원지 → 원 전체 부호(시행규칙 제64조): 전·답·과·목·임·광·염·대·장 (공장용지)·학·차 (주차장)·주(주유소용지)·창·도·철·제(제방)·천 (하천)·구·유·양·수·공(공원)·체·원 (유원지)·종·사·묘·잡 하나의 필지에는 하나 의 지목 (1필 1목). 주된 용도에 따라 설정 (주지목추종) 일시적·임시적인 용도로 사용될 때는 지목을 변경하지 않음 (영속성 의 원칙) 헷갈리는 지목 구분 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
과수원·목장용지 안의 주거용 건축물 부지 → 대(垈) 목장용지: 축산업·낙농업 건축물 부지 포함 (주거용 제외) 염전: 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물 부지 → 공장용지 주유소용지: 석유·석유제품·액화석유가스·전기·수소 등 판매 시설 부지, 저유소·원유저장소 부지 포함. 단, 자동차·선박·기차 등의 제작·정비공장 안 급유·송유시설 부지는 제외 구거 : 용수·배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 자연 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로하천 : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지유지 : 물이 고이거나 상시 물을 저장하는 댐·저수지·소류지·호수·연못과 연·왕골 등이 자생 하는 배수가 잘 안 되는 토지답 : 물을 상시 직접 이용해 벼·연·미나리·왕골 등을 주로 재배 하는 토지 (재배하면 답, 자생하면 유지)양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물 번식·양식 시설 부지자동차 판매 목적의 물품 야적장, 노상주차장은 주차장 이 아님 방사제·방파제 부지는 제방 . 잡종지: 갈대밭, 실외 물건 야적장, 돌·흙 채취장, 야외시장, 공동우물, 변전소·송신소, 도축장·쓰레기처리장, 공항·항만시설 부지 영구적 건축물 중 박물관·미술관 등 문화시설과 부속 정원 부지는 대 공간정보관리법 - 지적공부
지적공부와 도면 축척 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
지적공부: 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 지적도 축척: 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2400, 1/3000, 1/6000 (7 종) 임야도 축척: 1/3000 , 1/6000 (2종) 경계점좌표등록부를 갖춰 두는 지역의 지적도에는 도면 제명 끝에 "(좌표) "라고 표시 공유지연명부 : 소유자가 둘 이상일 때. 소유권 지분 기록대지권등록부 : 구분건물의 대지권 등기가 된 토지. 대지권 비율 기록지적공부는 지적서고에 보관, 천재지변 등을 피하기 위한 경우 외에는 청사 밖 반출 불가 반출: 천재지변 등 재난을 피하려는 경우 또는 관할 시·도지사·대도시 시장 승인을 받은 경우만 (제69조) 경계점좌표등록부 등록사항: 지번, 토지 고유번호, 지적도면 번호, 좌표 등. 토지대장에는 경계 가 없고, 공유지연명부에는 지목이 없음 부동산종합공부 등록사항: 토지 표시·소유자(지적공부), 건축물 표시·소유자, 토지이용계획확인서, 부동산 가격 등 (토지적성평가서 X). 열람·증명서 발급은 지적소관청이나 읍·면·동장에게 연속지적도 정책 수립·정보관리체계 구축은 국토교통부장관 . 지적소관청은 이동·오류 정비 시 연속지적도에 반영. 토지대장·공유지연명부 공통: 지번, 토지 고유번호, 소유자 성명·주소·등록번호 지적도 축척 종류 7종 임야도 축척 1/3000, 1/6000
지적공부 등록사항과 보관 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
지적도·임야도 등록사항: 토지 소재, 지번, 지목, 경계 + 도면 색인도, 도면 제명·축척, 도곽선과 그 수치 , 좌표로 계산된 경계점 간 거리(경계점좌표등록부 지역만), 삼각점·지적기준점 위치, 건축물·구조물 위치 (법 제72조, 시행규칙 제69조) 경계점좌표등록부 지역의 지적도: 제명 끝에 "(좌표)", 도곽선 오른쪽 아래에 "이 도면에 의하여 측량을 할 수 없음" 공유지연명부와 대지권등록부 공통: 지번 , 소유권 지분 , 소유자 성명·주소·등록번호, 토지 고유번호 , 소유자가 변경된 날과 그 원인. 대지권 비율은 대지권등록부에만 지적서고: 지적사무 사무실과 연접 해 설치, 출입은 지적사무담당공무원만, 연중 온도 20±5℃·습도 65±5%, 보관상자는 벽에서 15cm 이상 띄우고 10cm 이상 깔판 위에 (시행규칙 제65조) 카드로 된 토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부·경계점좌표등록부는 100장 단위로 바인더에 보관 (시행규칙 제66조) 직권으로 토지이동을 조사·측량할 때는 토지이동현황 조사계획 을 시·군·구별로 수립 (부득이하면 읍·면·동별, 시행규칙 제59조) 공간정보관리법 - 토지의 이동
토지이동 신청 기한 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
신규등록 , 등록전환 , 지목변경 : 사유가 발생한 날부터 60일 이내 지적소관청에 신청분할·합병: 일정한 사유(용도 변경, 공동주택 부지 등)가 있으면 60일 이내 신청 의무 바다로 된 토지의 등록말소: 지적소관청의 통지를 받은 날부터 90일 이내 신청 토지소유자가 신청하지 않으면 지적소관청이 직권 으로 조사·측량하여 정리할 수 있음 등록전환: 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장 ·지적도로 옮겨 등록 도시개발사업 등 시행자는 사업 착수·변경·완료 사실을 15일 이내 지적소관청에 신고 신규등록 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사해 등록 지적소관청의 등기촉탁 대상: 지목변경·지번변경·축척변경·합병·분할 등 토지 표시 변경. 신규등록 은 등기가 없으므로 촉탁 대상 아님 합병 불가: 지번부여지역·지목·축척이 다른 경우, 소유자별 공유지분이 다른 경우 등. 소유권이전등기 연월일 이 다른 것은 합병 불가 사유 아님 토지개발사업 착수·변경·완료 신고 대상: 철도·도로·항만·관광단지 개발사업 등 (지적재조사사업 X) 신규등록·등록전환·지목변경 신청 60일 이내 바다로 된 토지 등록말소 신청 통지받은 날부터 90일 도시개발사업 등 착수 신고 15일 이내
축척변경 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
지적도의 축척을 큰 축척 으로 변경해 등록하는 것 (정밀도 향상) 축척변경 시행지역 토지소유자 3분의 2 이상 동의 → 축척변경위원회 의결 → 시·도지사 (대도시 시장) 승인 축척변경위원회: 5명 이상 10명 이하, 토지소유자가 2분의 1 이상 면적 증감에 따른 청산금: 납부고지를 받은 날부터 6개월 이내 납부, 지적소관청은 수령통지 후 6개월 이내 지급 청산금 이의신청: 납부고지 또는 수령통지를 받은 날부터 1개월 이내 사업시행지역에서 제외된 토지의 축척변경은 위원회 심의·승인 불요 . 승인 후 20일 이상 공고. 청산하지 않으려면 토지소유자 전원 합의. 청산 완료 후 지체 없이 확정공고 청산금 결정 공고일부터 20일 이내 납부고지·수령통지. 측량 완료 후 시행공고일 현재 면적과 측량 후 면적 비교 지번별 조서 작성. 위원장은 위원 중 지적소관청이 지명 축척변경 동의 토지소유자 2/3 이상 축척변경 청산금 납부 고지받은 날부터 6개월 이내 청산금 이의신청 1개월 이내
공간정보관리법 - 지적측량
지적측량과 적부심사 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
지적측량 수행자: 지적측량업자 또는 한국국토정보공사 지적측량 기간: 5일 , 측량검사 기간: 4일 기간을 따로 합의하면 그 기간의 4분의 3 은 측량, 4분의 1은 측량검사 지적기준점을 설치하면 15점 이하는 4일 가산, 15점 초과는 4일 + 초과 4점마다 1일 가산 적부심사 : 측량성과에 다툼이 있으면 시·도지사 를 거쳐 지방지적위원회에 청구 → 회부받은 날부터 60일 이내 심의·의결재심사 : 의결서를 받은 날부터 90일 이내 국토교통부장관을 거쳐 중앙지적위원회 에 청구직권정정 사유: 토지이동정리 결의서와 다르게 정리, 작성·재작성 때 잘못 정리, 면적 증감 없이 경계 위치만 잘못된 경우, 지적위원회 의결서에 따른 정정 등. 연속지적도 잘못 작성은 X 지적측량 대상 아님: 토지 합병 (면적·경계를 새로 정하지 않음). 대상: 측량성과 검사, 등록전환·신규등록·분할 등 측량이 필요한 경우, 지적재조사사업 토지이동 등 적부심사: 지방지적위원회 의결서는 시·도지사 가 받은 날부터 7일 이내 청구인·이해관계인에게 통지. 지적확정측량 경계는 공사 완료 현황 대로 결정(사업계획도와 다르면 미리 사업시행자에게 통지) 지적측량 기간 / 검사 기간 5일 / 4일 적부심사 심의·의결 60일 이내 재심사 청구 의결서 받은 날부터 90일 이내
지적측량을 하는 경우와 측량 의뢰 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
지적측량을 해야 하는 경우(법 제23조): 지적기준점을 정할 때(기초측량 ), 측량성과를 검사할 때(검사측량 ), 측량이 필요한 지적공부 복구·신규등록·등록전환·분할·바다가 된 토지 등록말소·축척변경·등록사항 정정·도시개발사업 등 토지이동·지적재조사, 경계점을 지상에 복원할 때(경계복원측량 ) 지적현황측량 : 지상건축물 등의 현황을 지적도·임야도에 등록된 경계와 대비해 표시하는 측량 (시행령 제18조)토지소유자 등 이해관계인은 지적측량수행자(지적측량업자 또는 한국국토정보공사 )에게 측량을 의뢰 (법 제24조) 의뢰 대상에서 빠지는 것: 검사측량 (지적소관청이 함), 지적재조사 사업에 따른 측량 합병은 경계·면적을 새로 정하지 않으므로 지적측량을 하지 않음 지적위원회·토지소유자 정리·지적서고 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.24
중앙 지적위원회(국토교통부): 지적 정책, 측량기술 연구, 적부심사에 대한 재심사 , 지적기술자 양성, 지적기술자의 업무정지·징계요구 지방 지적위원회(시·도): 지적측량 적부심사 청구사항만 심의·의결 (징계요구는 중앙)토지소유자 변경은 등기필증·등기완료통지서·등기사항증명서·등기전산정보자료로 정리. 단 신규등록 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사 해 등록 등기부의 토지 표시가 지적공부와 다르면 소유자 정리 불가(등기관서에 통지). 소관청 공무원의 등기부 열람·등기전산정보 요청 수수료는 무료 지적서고: 바닥과 벽은 2중·영구 방수, 창문과 출입문은 2중 — 바깥쪽 문은 철제 , 안쪽 문은 곤충·쥐 막는 철망. 전기시설은 단독퓨즈·소화장비 지적도에만 "(좌표)" 표시: 경계점좌표등록부 지역의 지적도 제명 끝에 표시 (임야도 X) 부동산등기법
등기의 순위와 갑구·을구 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
같은 부동산에 관한 등기의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서 같은 구(갑구끼리, 을구끼리)에서는 순위번호 , 다른 구 사이에서는 접수번호 부기등기의 순위는 주등기 의 순위에 따르고, 부기등기 상호 간은 그 순서 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기 의 순위에 따름 소유권에 관한 사항은 갑구 , 소유권 외의 권리(저당권·전세권 등)는 을구 표제부: 부동산의 표시 (소재·지번·지목·면적, 건물 구조 등) 부기등기 예: 환매특약, 권리소멸약정, 전세권 목적 저당권, 이해관계인 승낙이 있는 권리변경. 승낙이 없으면 권리변경은 주등기, 경매개시결정등기는 주등기 환매권리자는 매도인만 (제3자 X). 임차권 전대등기(동의 있음)는 부기. 임차권등기명령에 의한 임차권등기에 기초한 이전등기는 불가 공동담보 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록 작성. 각 등기기록 끝부분에 공동담보 뜻 기록 주등기: 전부 말소 회복등기 등. 부기등기: 환매특약, 지상권 이전, 공유물분할금지 약정, 전세권 목적 저당권 이전 등 등기신청과 효력, 각하 ★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
등기는 등기관이 등기를 마친 때 효력 발생, 효력 발생 시기는 등기신청을 접수한 때 로 소급 등기필정보: 새로 등기명의인이 된 신청인에게 통지. 분실해도 재교부 하지 않음 등기필정보가 없으면 등기관의 확인조서, 자격자대리인의 확인서면, 신청서 공증 으로 대신 각하 사유(제29조) : 사건이 그 등기소 관할이 아닌 경우(1호), 사건이 등기할 것이 아닌 경우(2호) 등등기할 것이 아닌 예: 점유권·유치권 ·분묘기지권 등기, 부동산 일부에 대한 소유권이전, 공유지분 에 대한 지상권·전세권 설정, 농지에 대한 전세권 1호·2호 위반 등기는 실행되어도 당연 무효 → 등기관이 직권 말소 등기할 것이 아닌 예 추가: 일부지분만의 소유권보존, 공동상속인 일부가 자기 지분만 하는 상속등기, 저당권을 피담보채권과 분리한 양도, 하천에 대한 지상권, 법령 근거 없는 특약 합유등기는 지분을 기록하지 않음. 환매특약등기는 매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 신청 등기 불가 기록: 지역권의 지료 . 사건이 등기할 것이 아닌 경우: 전유부분·대지사용권 분리처분 위반 등기, 농지 전세권설정등기, 공동상속인 일부의 자기 지분만 상속등기 판결로 등기할 때 승소한 등기권리자 는 등기필정보 제공 불요(승소한 등기의무자는 제공). 진정명의회복 이전등기는 등기원인일자를 기재하지 않고 토지거래허가증 불요 합필 가능: 소유권·지상권·전세권·임차권·승역지 지역권 등기, 등기원인·연월일·접수번호가 같은 저당권 등기가 있는 경우. 공유지분이 다르거나 가등기·가압류 등이 있으면 불가 농지취득자격증명 없이 이전등기를 마쳐도 소유권 취득 불가 . 계약 후 허가구역으로 지정되면 토지거래허가서 불요. 사단법인의 부동산 취득은 주무관청 허가서 불요, 학교법인 기본재산 처분은 허가서 필요 신탁등기: 수탁자가 여럿이면 신탁재산은 합유 . 수탁자 변경으로 인한 이전등기를 하면 등기관이 신탁원부 기록도 직권 변경 공동신청과 단독신청 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
원칙: 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 단독신청 예: 소유권보존 등기, 상속 ·법인 합병 등 포괄승계에 따른 등기, 확정된 이행판결 ·공유물분할판결에 의한 등기, 등기명의인 표시의 변경·경정 등기, 부동산 표시의 변경 등기 비교: 민법 제187조의 "판결"(등기 없이 물권변동)은 형성판결 , 등기법의 판결에 의한 단독신청은 이행판결 유증으로 인한 소유권이전등기는 포괄유증·특정유증 모두 공동신청 (수증자 + 유언집행자 또는 상속인) 수용: 사업시행자가 재결서를 첨부해 단독신청, 원인일자는 수용개시일, 지역권은 말소하지 않음 사립학교가 취득한 부동산은 학교가 아니라 학교법인 명의로 등기 단독신청: 소유권보존등기 말소, 포괄승계(법인 합병), 등기명의인 표시경정, 수용 이전등기. 근저당권 말소(변제)는 공동신청 유증은 상속등기를 거치지 않고 수증자 명의로 직접. 유류분 침해라도 수리. 상속재산분할협의 등기 원인일자는 피상속인 사망일 공동신청: 특정유증 등. 단독신청: 이행판결, 부동산표시 변경, 보존등기 말소, 신탁등기(수탁자 단독) 민법상 조합재산은 조합원 전원 명의 합유 등기(조합 명의 X). 공유자 1인은 자기 지분만 이전등기 가능. 법인 아닌 사단·재단은 전자신청 불가 소유권보존등기 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
신청인: 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초 소유자 로 등록된 자 또는 그 상속인·포괄승계인 확정판결 로 소유권을 증명하는 자 (판결 종류 불문)수용 으로 소유권을 취득한 자특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 자 (건물 에 한함) 미등기 부동산에 법원이 처분제한(가압류 등) 등기를 촉탁하면 등기관이 직권 으로 소유권보존등기 보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않음 보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않음 . 미등기 토지는 시장 확인으로 보존등기 불가(건물은 가능). 법원 촉탁 경매개시결정등기 시 직권 보존등기 가등기 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
가등기 대상: 소유권·지상권·전세권·저당권 등의 설정·이전·변경·소멸의 청구권 을 보전 (시기부·정지조건부 청구권 포함) 물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기는 불가가등기권리자는 가등기의무자의 승낙 이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령 이 있으면 단독 신청 가능 가등기된 권리의 이전등기는 부기등기 로 함 가등기 말소: 가등기명의인이 단독 으로 신청 가능. 가등기의무자나 이해관계인도 가등기명의인의 승낙을 받으면 단독 신청 본등기를 하면 가등기 후 본등기 전에 마친 중간처분 등기 중 본등기와 양립할 수 없는 것은 등기관이 직권 말소 가등기권리자가 여럿이면 각자 자기 지분만 본등기 가능. 가처분명령은 부동산 소재지 관할 지방법원. 해제조건부 청구권은 가등기 불가 소유권이전 가등기 후 본등기하면 가등기 후 마쳐진 저당권·가압류 등 중간처분은 직권말소 . 가등기 뒤 처분금지가처분이 있어도 본등기로 대항 가능 정지조건부 청구권도 가등기 가능. 가등기된 권리의 이전은 가등기에 대한 부기등기 . 가등기가 있다고 등기청구 법률관계가 추정되지 않음 지상권설정 가등기에 기한 본등기 시 가등기 후 마쳐진 용익권 (지상권·전세권·임차권) 등기는 직권말소. 저당권·압류·가압류 등은 말소 X 구분건물과 대지권 등기 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
구분건물 등기기록: 1동 건물 전체의 표제부 + 전유부분마다 표제부·갑구·을구 대지권 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 가지는 권리로서 전유부분과 분리처분할 수 없는 것건물 등기기록에 대지권 등기를 하면 등기관은 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻 을 직권으로 기록 대지권 등기 후에는 토지만 또는 건물만에 대한 소유권이전등기·저당권설정등기 불가 구분건물 중 일부만 소유권보존등기를 신청할 때는 나머지 구분건물의 표시 등기를 동시에 신청 공유지분 임차권등기 불가, 구분임차권(지하공간 상하 범위) 허용 안 됨. 상가 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 효력. 승역지 지역권 등기에는 지역권자를 기록하지 않음 촉탁·검인·거래가액·폐쇄등기·환매특약 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
관공서 촉탁등기: 우편 촉탁 가능, 등기의무자인 관공서는 등기필정보 제공 불요, 관공서가 거래 주체이면 공동신청도 가능. 촉탁은 신청 규정을 준용. 관공서 촉탁에는 등기기록과 대장의 부동산 표시 불일치를 이유로 한 각하 규정이 적용되지 않음 검인(부동산등기 특별조치법 제3조): 계약 을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 시장·군수·구청장의 검인. 매매·증여·교환·공유물분할합의 ·양도담보계약 ·명의신탁해지약정 등. 집행력 있는 판결서도 검인 검인 대상 아님: 경매·공매, 수용, 상속, 진정명의회복 (계약이 아님). 거래신고필증을 받은 매매는 검인 의제 거래가액: 거래신고 대상 계약(매매)을 원인으로 한 소유권이전등기는 거래가액을 신청정보로, 신고필증을 첨부정보로 제공. 부동산이 2개 이상이거나, 1개라도 여러 매도인과 여러 매수인 사이의 매매면 매매목록도 제공 (시행규칙 제124조) 폐쇄한 등기기록은 영구 보존. 열람 과 등기사항증명서 발급 모두 청구 가능 (법 제20조 → 제19조 준용) 환매특약 등기사항: 매수인이 지급한 대금 , 매매비용 , 환매기간(정한 경우만) (법 제53조) 등기의 효력과 판례 쟁점 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
등기는 등기관이 마친 때 효력이 생기고, 그 효력은 접수한 때 로 소급 소유권이전 가등기에 의한 본등기: 순위는 가등기 때, 물권변동 효력은 본등기 때 사망자 명의 로 신청한 등기는 추정력이 없어, 등기의 유효를 주장하는 쪽이 실체관계 부합을 증명 (판례)가등기권리자는 본등기를 마치기 전에는 가등기만으로 무효인 중복보존등기의 말소를 청구할 수 없음 (판례) 폐쇄한 등기기록에 기록된 사항은 경정등기를 할 수 없음 건물 전세권이 법정갱신되면 등기 없이 제3자에게 대항 가능. 다만 그 전세권을 목적으로 저당권을 설정하려면 먼저 존속기간 변경등기 가 필요 전세금반환채권 일부 양도로 전세권 일부이전등기를 하면 양도액 기록. 건물 일부 전세·전전세는 그 부분을 표시한 도면 첨부 공유지분(일부 지분)에는 전세권·지상권 설정 불가 각하 사유·말소 승낙·부기등기·가등기 세부 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.24
각하 사유(법 제29조): 1호 관할 아님, 2호 등기할 것이 아님 , 3호 신청 권한 없음, 4호 방문신청 불출석, 5호 방식 위반, 6호 부동산·권리 표시 불일치, 7호 등기의무자 표시 불일치, 8호 원인증명정보 불일치, 9호 첨부정보 미제공, 10호 취득세·등록면허세·수수료 미납, 11호 대장과 표시 불일치 2호 예: 매매 이전등기 후 에 따로 하는 환매특약등기, 관공서 공매처분 등기를 매수인 이 신청, 전세권 양도금지 특약 신청은 각하 (주소 변경이 명백한 의무자 표시 불일치는 각하 아님) 말소 시 이해관계 있는 제3자의 승낙 필요(법 제57조): 지상권 말소 → 그 지상권 목적 저당권자, 소유권보존등기 말소 → 가압류권자. 승낙한 제3자 등기는 직권 말소. 2번 저당 말소에 1번 저당권자는 이해관계 X 이해관계인 승낙이 없으면 부기로 못 하고 주등기: 권리변경등기(근저당 채권최고액 증액 등). 환매특약·지상권 이전·등기명의인 표시변경·지상권 목적 저당권 이전은 언제나 부기 가등기: 부동산임차권 이전청구권, 사인증여 로 인한 이전청구권도 가등기 가능. 본등기 금지 가처분은 불가. 가등기의무자도 가등기명의인 승낙을 받아 단독 말소 신청 1건 1부동산 신청이 원칙. 같은 채권 담보 여러 부동산 저당권은 관할 등기소가 같을 때 일괄 신청 민법상 조합 자체를 채무자로 한 근저당 설정 불가. 법인 아닌 사단 명의 부동산 처분은 사원총회 결의 증명 정보 제공 부동산 세법 총론
국세·지방세와 단계별 세금 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
국세: 양도소득세 , 종합부동산세 , 상속세, 증여세, 부가가치세, 소득세, 법인세 지방세: 취득세 , 재산세 , 등록면허세, 지방교육세, 지역자원시설세, 지방소득세 취득 단계: 취득세, 등록면허세, 상속세·증여세 등 보유 단계: 재산세, 종합부동산세 양도 단계: 양도소득세 부가세(附加稅): 지방교육세(취득세·등록면허세·재산세에 부가), 농어촌특별세 (취득세·종합부동산세 등에 부가) 납세의무의 성립·확정·소멸 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
성립 시기 : 취득세 → 취득하는 때 , 등록면허세 → 등기·등록하는 때, 재산세·종합부동산세 → 과세기준일 (6월 1일), 양도소득세 → 과세기간이 끝나는 때 (예정신고분은 양도일이 속하는 달의 말일)확정 방식 : 신고납부(납세자가 신고해 확정) → 취득세, 등록면허세, 양도소득세 부과과세(과세관청이 결정해 확정) → 재산세 , 종합부동산세(신고 선택 가능) 부과제척기간 : 일반 5년 , 무신고 7년 , 사기·부정행위 10년 (국세·지방세). 지방세에서 상속·증여(부담부 증여 포함) 취득을 신고하지 않으면 10년 징수권 소멸시효 : 국세 5억원 이상 10년·미만 5년, 지방세 5천만원 이상 10년·미만 5년직전 소유자 체납이 없는 주택에 대해 현재 소유자 국세를 징수할 때 그 국세는 전세권 담보채권에 우선하지 않음 (해당 재산 부과 상속세·증여세·종부세 제외) 납세의무 성립: 양도소득세 과세기간 끝나는 때, 재산세·종부세·지역자원시설세(건축물) 과세기준일 , 등록면허세 등기하는 때 가산세는 감면 대상에 포함되지 않음. 부정 무신고 40%, 기한 후 1개월 이내 신고 시 무신고가산세 50% 감면(결정을 미리 알고 낸 경우 X) 부과제척기간 (일반 / 무신고 / 사기·부정) 5년 / 7년 / 10년
조세 우선과 납세의무 성립 시기 세부 헷갈림
국세 우선의 예외(국세기본법 제35조): 강제집행·경매 비용 , 법정기일 전 설정된 전세권·저당권 등 채권, 소액임차보증금, 임금채권 등 당해세 우선: 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세 (지방세는 재산세 등)는 법정기일과 무관하게 저당권·전세권 채권보다 우선. 단 확정일자 임차보증금은 법정기일이 늦은 당해세 몫만큼 대신 변제 가능 압류에 관계되는 조세는 교부청구한 조세보다 우선, 담보 있는 조세 는 압류 조세보다 우선 지방세 성립 시기(지방세기본법 제34조): 취득세 취득하는 때, 등록면허세 등기·등록하는 때, 재산세 과세기준일(6월 1일), 지방교육세 본세 성립 때 국세: 소득세·양도소득세 과세기간 끝나는 때(예정신고분은 달 말일), 중간예납 소득세 중간예납기간 끝나는 때, 종합부동산세 과세기준일 지방세 - 취득세
취득세 신고·납부 기한과 취득 시기 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
일반(유상취득): 취득한 날부터 60일 이내 신고·납부 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 (외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 증여(부담부 증여 포함) 등 무상취득: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 취득 시기 : 유상승계 → 사실상의 잔금지급일 과 등기일 중 빠른 날상속 → 상속개시일 , 증여 → 계약일 (계약일 전 등기하면 등기일) 건축물 신축 → 사용승인서 교부일과 사실상 사용일 중 빠른 날 취득세는 지방세 이며 신고납부 방식 취득가액: 상속 등 무상취득은 시가표준액 (상속), 대물변제는 대물변제액(추가 지급액 포함), 법인 아닌 자의 매매는 중개보수 제외 취득에는 기부 등 무상취득 포함. 조작설비 등 부대설비는 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 봄. 지목 변경은 가액이 증가 한 경우만 취득. 상속인에게 한 유증은 상속 취득. 주택조합 부대·복리시설은 조합원 취득 X 취득세 신고·납부 (유상취득) 60일 이내 취득세 신고·납부 (상속) 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월 취득세 신고·납부 (증여 등 무상취득) 취득일이 속하는 달 말일부터 3개월
취득세 과세표준·세율·비과세 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
과세표준: 취득 당시의 가액 유상승계취득 → 사실상 취득가격 , 무상취득(증여) → 원칙 시가인정액 , 상속 → 시가표준액 표준세율 예: 상속 농지 2.3%, 상속 농지 외 2.8% , 증여 등 무상 3.5%, 원시취득 2.8%, 유상 주택 1~3%, 그 밖의 유상 4% 비과세 : 국가·지방자치단체 등의 취득, 국가 등에 귀속·기부채납 조건 취득, 신탁(신탁법)으로 인한 위탁자→수탁자 이전 등취득세 면세점 : 취득가액 50만원 이하면 부과하지 않음 국가에 귀속하는 반대급부로 국가 소유 부동산을 무상양여받으면 취득세 부과 . 외국정부 취득은 상호주의로 과세 표준세율: 상속 농지 1천분의 23, 상속 농지 외 28, 법인 합병 농지 외 40, 공유물 분할 23, 매매 농지 외 40, 원시취득 28 대수선 외 공동주택 개수로 인한 취득은 시가표준액 9억원 이하 주택이면 비과세 취득세 면세점 취득가액 50만원 이하 상속 (농지 외) 세율 2.8% 증여 등 무상취득 세율 3.5%
과점주주 간주취득과 신탁 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.24
과점주주 간주취득(지방세법 제7조 제5항): 비상장법인 주식을 취득해 과점주주가 되면 법인 부동산을 취득한 것으로 봄 법인 설립 시 주식 취득으로 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않음최초로 과점주주가 되면 전체 지분율만큼 과세, 이미 과점주주가 지분율을 늘리면 증가분 만 과세, 과점주주 집단 내부 이전으로 비율 변동이 없으면 과세 X 신탁(신탁등기 병행) 비과세(제9조 제3항): 위탁자 → 수탁자, 신탁 종료로 수탁자 → 위탁자, 수탁자 변경으로 신수탁자에게 이전 단 주택조합 과 조합원 간 취득, 주택조합의 비조합원용 부동산 취득은 과세 과세표준(사실상 취득가격): 매도인 채무를 매수인이 대신 변제한 금액 포함, 국민주택채권을 취득 전 에 양도해 생긴 매각차손 포함 (법인 아닌 자는 중개보수 제외) 취득세 납세의무 특례 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
등기·등록을 하지 않아도 사실상 취득 하면 취득한 것으로 봄 재건축조합이 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 않는 토지는 소유권이전 고시일의 다음 날 에 취득 증여자가 배우자·직계존비속이 아닌 부담부증여: 인수한 채무액 부분은 유상취득, 나머지는 증여 배우자·직계존비속으로부터의 취득은 원칙적으로 증여로 보지만, 공매·경매나 교환 등 대가를 지급한 경우는 유상취득 상속재산 재분할로 당초 상속분을 넘게 취득하면 증여로 보지만, 상속회복청구 확정판결로 늘어난 것은 증여로 보지 않음 무상취득 후 계약이 해제돼도 이미 등기·등록 을 마쳤다면 취득으로 봄 취득 후 중과세율 적용 대상이 되면 그날부터 60일 이내에 중과세율 세액에서 이미 낸 세액(가산세 제외)을 빼고 신고·납부 (법 제20조 제2항) 외국정부의 취득은 상호주의: 우리 정부기관 취득에 과세하는 나라의 정부 취득에는 과세 지방세 - 등록면허세
등록면허세 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
재산권 등의 설정·변경·소멸을 공부에 등기·등록 할 때 과세. 취득을 원인으로 하는 등기는 취득세 과세 대상이라 원칙적으로 제외 과세 대상 예: 저당권 ·전세권·지상권·지역권·임차권 설정 등기, 가등기, 말소등기, 변경등기 세율 예: 저당권 설정 채권금액 의 0.2%, 전세권 전세금 의 0.2%, 지상권 부동산가액의 0.2%, 가등기 0.2% 말소등기·지목변경 등은 건당 6,000원 세액이 6,000원 미만이면 6,000원 (최저세액) 납세지: 부동산 소재지 취득가액 50만원 이하 토지(취득세 면세점)의 이전등기는 등록면허세 과세. 납세지는 부동산 소재지, 과세표준은 등기 당시 가액. 채권자대위자도 신고납부 가능 저당권·전세권 설정 등록면허세율 0.2% 말소등기 등록면허세 건당 6,000원
지방세 - 재산세
재산세와 종합부동산세 일정 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
재산세 과세기준일: 매년 6월 1일 재산세 납기: 건축물 7월 16일~7월 31일 , 토지 9월 16일~9월 30일 주택분 재산세는 산출세액의 2분의 1씩 7월과 9월에 부과. 해당 연도 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 부과 가능 종합부동산세 과세기준일: 6월 1일 , 납부기간: 12월 1일~12월 15일 과세기준일(6월 1일) 현재 소유자가 그해 납세의무자 재산세·종부세 과세기준일 6월 1일 재산세 건축물 납기 7월 16일~7월 31일 재산세 토지 납기 9월 16일~9월 30일 종합부동산세 납부기간 12월 1일~12월 15일
재산세 과세대상과 납부 방법 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
과세대상: 토지, 건축물, 주택 , 선박, 항공기 토지 구분: 종합합산 과세대상(나대지 등), 별도합산 과세대상(일반 영업용 건축물 부속토지 등), 분리과세 대상(농지·목장용지·골프장 등) 분리과세 세율 예: 전·답·과수원 등 0.07% , 골프장·고급오락장용 토지 4% , 그 밖 0.2% 주택 세율: 0.1%~0.4% 초과누진 (1세대1주택 특례 세율 별도) 과세표준: 시가표준액 × 공정시장가액비율 분할납부: 납부세액 250만원 초과 시 납부기한 지난 날부터 3개월 이내 물납: 납부세액 1천만원 초과 시 관할 구역 부동산으로 겸용건물: 1동은 주거 부분만 주택, 1구는 주거 면적이 50% 이상이면 전체를 주택. 주택은 물건별 과세(합산 X) 지자체장은 표준세율을 50% 범위에서 가감 가능(해당 연도만). 분할납부 기간 3개월은 2023.12.29. 개정 반영(그 전 기출은 2개월) 종중 재산을 종중 소유로 신고하지 않으면 공부상 소유자 가 납세의무자. 신탁재산 수탁자는 과세기준일부터 15일 이내 신고. 물납가액은 과세기준일 현재 시가, 불허가 통지 10일 이내 다른 부동산 신청 가능 주거지역 등의 공장용 건축물은 1천분의 5 (누진 아님). 토지·건물 소유자가 다른 주택은 합산 가액에 세율 적용 후 가액 비율로 안분 재산세 납부유예 신청 시 담보 제공. 고지서 1장당 2천원 미만은 징수 X. 수탁자는 신탁 설정일 이후 법정기일이 도래한 위탁자 재산세에 물적납세의무 재산세 토지에는 주택 부속토지 제외 . 사실상 소유자를 알 수 없으면 공부상 소유자, 소유권 불분명하면 사용자 과세. 건축물은 합산 구분 없음. 2025년 1세대1주택 공정시장가액비율: 시가표준액 6억 초과 45% (3억 이하 43%, 6억 이하 44%) 재산세 분할납부 250만원 초과, 3개월 이내 재산세 물납 1천만원 초과 분리과세 농지 세율 0.07% 골프장·고급오락장 토지 세율 4%
세부담 상한·납기 세부·종부세 1주택 공제 ★ 빈출
재산세 세부담 상한: 직전 연도 세액 상당액의 150% . 단 주택 에는 적용하지 않음 (지방세법 제122조, 주택은 과세표준상한제로 관리) 납기: 토지 9.16~9.30, 건축물·선박·항공기 7.16~7.31, 주택 1/2씩 7월·9월(20만원 이하는 7월 에 한꺼번에). 납세고지서는 납기 개시 5일 전까지 발급 물납 신청은 납부기한 10일 전 까지. 분할납부는 250만원 초과 시 3개월 이내 종부세 1세대1주택 세액공제: 연령(만 60세 이상) 20~40% , 보유(5년 이상) 20~50% , 합계 80% 범위에서 중복 공제 종부세 신고납부를 선택해 과소신고하면 과소신고가산세 가 적용됨(무신고가산세는 X). 종부세는 물납 불가 , 분납은 250만원 초과 시 6개월 이내 종부세 납세지: 개인은 주소지(소득세법 준용). 부과제척기간 일반 5년 재산세 세율표와 과세표준 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
토지 종합합산: 5천만원 이하 0.2% , 1억원 이하 0.3%, 1억원 초과 0.5% (초과누진) 토지 별도합산: 2억원 이하 0.2% , 10억원 이하 0.3%, 10억원 초과 0.4% (초과누진) 토지 분리과세: 전·답·과수원·목장용지·임야 0.07% , 골프장·고급오락장용 토지 4% , 그 밖 0.2% 건축물: 골프장·고급오락장 4%, 시 지역(읍·면 제외) 주거지역 등의 공장용 건축물 0.5% , 그 밖의 건축물 0.25% . 과밀억제권역 공장 신·증설은 5년간 0.25%의 5배 주택: 6천만원 이하 0.1% , 1억5천만원 이하 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4% (초과누진). 선박 0.3%(고급선박 5%), 항공기 0.3% 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율: 토지·건축물 70% , 주택 60% (2026년 1세대1주택 43~45%, 시행령 제109조) 시가표준액(지방세법 제4조): 토지·주택은 공시가격(개별공시지가·개별주택가격 미공시면 시장·군수·구청장이 비준표로 산정). 그 밖의 건축물은 기준가격에 대통령령 기준을 적용해 지방자치단체의 장 이 결정 지방자치단체가 1년 이상 공용으로 쓰는 재산도 유료 로 사용하면 재산세 부과 재산세 공정시장가액비율 (토지·건축물 / 주택) 70% / 60% 그 밖의 건축물 재산세율 0.25% 주거지역 공장용 건축물 재산세율 0.5%
국세 - 종합부동산세
종합부동산세 ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
과세대상: 주택 , 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지 재산세 분리과세 대상 토지와 주택 외 건축물은 종합부동산세 과세대상 아님 공제금액: 주택 9억원 (1세대1주택자 12억원), 종합합산 토지 5억원 , 별도합산 토지 80억원 과세기준일 6월 1일, 납부기간 12월 1일~15일. 관할 세무서장이 결정·고지 (신고 선택 가능) 분납: 납부세액 250만원 초과 시 납부기한 지난 날부터 6개월 이내 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준 해당분은 공제 (이중과세 조정) 종부세 납세의무자: 신탁주택은 위탁자 . 법인 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50. 공동명의 1주택자 특례 12억원 공제 토지분 종부세는 종합합산·별도합산만 (분리과세 X). 별도합산 과세표준에 대한 재산세액은 종부세에서 공제 토지분 종부세는 납부유예 불가 (주택분만). 별도합산 과세표준 = (공시가격 합계 − 80억) × 100%. 신고납부는 12월 1~15일. 합산배제 신고는 9월 16~30일 민간임대주택 등 합산배제 주택은 보유현황을 신고하면 과세표준 합산 대상에서 제외. 2주택 이하 법인(1천분의 27)은 세부담 상한 적용 X 종부세 주택 공제 9억원 (1세대1주택 12억원) 종부세 종합합산 토지 공제 5억원 종부세 별도합산 토지 공제 80억원 종부세 분납 250만원 초과, 6개월 이내
국세 - 양도소득세
양도소득세 신고와 1세대1주택 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
예정신고(토지·건물): 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 확정신고: 양도한 해의 다음 해 5월 1일~5월 31일 1세대1주택 비과세: 원칙적으로 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 요건 추가) 고가주택 기준: 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과 → 초과분은 과세 장기보유특별공제: 토지·건물을 3년 이상 보유한 경우 적용 (미등기 양도자산 제외) 종합소득 확정신고 5월 1일~31일 (분리과세 주택임대소득만 있어도 신고). 주거용 외 부동산임대업 결손금은 다른 종합소득에서 공제 불가 . 공익사업 관련 지역권 설정 소득은 기타소득 양도차손이 있어도 예정신고 해야 함. 과세표준이 없어도 확정신고. 확정신고 시 예정신고 산출세액은 공제. 허가 전 대금 청산 → 허가일 이 속하는 달 말일부터 2개월 국외 주택 1개 임대소득도 과세. 광업재단 대여는 부동산임대업. 사업장 소재지 납세지 지정 신청 가능 양도소득세 예정신고 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 양도소득세 확정신고 다음 해 5월 1일~5월 31일 1세대1주택 고가주택 기준 12억원 초과 장기보유특별공제 보유기간 3년 이상
양도의 범위와 양도·취득 시기 ★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
양도: 자산을 유상 으로 사실상 이전하는 것 (매도, 교환, 법인 현물출자 등) 양도로 보는 것: 부담부증여 의 채무액 부분, 이혼 위자료 로 부동산 이전, 교환 양도로 보지 않는 것: 환지처분 ·보류지 충당, 양도담보(요건 충족), 신탁, 지분 변동 없는 공유물 분할, 이혼 재산분할 과세대상: 토지·건물, 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 분양권·입주권), 주식, 기타자산 양도·취득 시기: 원칙 대금청산일 . 대금청산일이 불분명하면 등기접수일, 대금청산 전 등기하면 등기접수일 상속 → 상속개시일, 증여 → 증여받은 날, 자기가 신축한 건물 → 사용승인서 교부일 (그 전에 사실상 사용하면 사용일) 과세 대상: 이축권(토지·건물과 함께 양도하고 별도 평가 신고 안 한 경우), 조합원입주권, 계약금만 낸 부동산 취득 권리. 지역권 은 과세 대상 아님 비사업용 토지 기간 기준(5년 이상 보유): 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 보유기간 40% 초과 기간 모두 해당 미등기양도 제외: 법원 결정으로 등기 불가, 장기할부 조건, 도시개발사업 미종료로 취득등기 못 한 토지 등 양도소득세 계산 구조 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
양도가액 − 필요경비 (취득가액·자본적지출·양도비) = 양도차익 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액 양도소득금액 − 양도소득 기본공제 250만원 = 과세표준 (연 1회, 자산 그룹별) 양도차익은 실지거래가액 으로 계산이 원칙 장기보유특별공제: 일반 연 2% (3년 6% ~ 15년 이상 30%), 1세대1주택은 보유기간·거주기간 각 연 4% (최대 80%) 미등기 양도자산: 장기보유특별공제·기본공제 배제, 세율 70% 자본적지출(가치 증가 지출)은 필요경비 O, 수익적지출 (현상 유지 수선비)은 필요경비 X 배우자·직계존비속 증여 이월과세: 취득가액·보유기간은 증여자 기준, 증여세 상당액은 필요경비 산입, 연대납세의무 없음 양도차손은 같은 과세기간의 같은 그룹(토지·건물·부동산 권리 등) 양도소득금액에서 공제. 국외자산 양도차손은 국내와 통산 불가 , 국외자산은 장기보유특별공제 X 필요경비: 소유권 확보 소송비용(다른 소득 필요경비 산입분 제외 ), 명도비용, 약정 이자상당액(지연 이자는 X), 재건축부담금, 토지개발채권 매각차손 양도소득 기본공제 연 250만원 미등기 양도자산 세율 70% 장기보유특별공제 (일반) 최대 30% 장기보유특별공제 (1세대1주택) 최대 80%
취득시기 특례·미등기 제외·이월과세·국외자산 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.23
취득·양도 시기 특례: 장기할부 → 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날 / 허가 없이 자기가 지은 건축물 → 사실상 사용일 / 점유취득시효 → 점유를 개시한 날 / 환지 → 환지 전 토지 취득일 (증감된 면적은 환지처분 공고일의 다음 날 ) 미등기양도 제외(시행령 제168조): 장기할부로 등기 불가, 법률·법원 결정 으로 등기 불가, 비과세 1세대1주택인데 건축허가가 없어 등기 불가, 비과세 농지 교환·분합 및 자경·대토 감면 토지, 도시개발사업 미종료 로 취득등기를 못 한 토지, 건설사업자가 공사대가로 받은 체비지를 환지처분 공고 전 양도 이월과세(법 제97조의2): 배우자·직계존비속에게 증여받고 10년 이내 양도 → 취득가액은 증여자 취득가액, 납부한 증여세는 필요경비 산입 . 배우자 사망으로 혼인이 끝난 경우는 제외(이혼은 포함) 이월과세 배제: 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전 증여받고 수용된 경우, 적용하면 1세대1주택 비과세가 되는 경우, 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우 국외자산: 양도일까지 5년 이상 국내에 주소를 둔 거주자. 장기보유특별공제 X , 기본공제 250만원은 별도 적용, 필요경비개산공제 없음(실지거래가액·시가). 외화차입금 환차익은 양도소득에서 제외 취득가액을 환산취득가액으로 하면 (환산취득가액 + 필요경비개산공제)와 (자본적지출 + 양도비) 중 큰 금액을 필요경비로 선택 가능 1세대1주택 특례·분할납부·가산세 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.24
혼인 합가: 1주택자끼리 혼인해 2주택이 되면 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 파는 주택은 1세대1주택으로 봄 (시행령 제155조 제5항, 2024 개정 전 5년) 동거봉양 합가: 60세 이상 직계존속(배우자 직계존속 포함, 한 사람만 60세 이상이어도 됨)과 합쳐 2주택이 되면 합친 날부터 10년 이내 먼저 파는 주택 분할납부: 예정신고·확정신고 납부세액이 각각 1천만원 초과면 납부기한 지난 후 2개월 이내 분할납부 (소득세법 제112조) 신축·증축(85㎡ 초과) 후 5년 이내 양도하면서 감정가액·환산취득가액을 취득가액으로 하면 그 가액의 5% 를 결정세액에 가산 (산출세액의 5% 아님) 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달 의 말일부터 2개월(분기 아님). 양도차손이 나도 예정신고 의무 있음. 예정신고를 2회 이상 하고 합산 신고를 하지 않으면 확정신고 필요 양도소득과세표준은 종합소득·퇴직소득과 구분 해 계산(분류과세). 부동산 권리의 양도차손은 같은 그룹(토지·건물·부동산 권리)에서 통산 부동산공시법령 및 세법 OX 예시 문제 눌러서 정답과 해설을 확인하세요. 앱에는 부동산공시법령 및 세법 연습문제가 224개 있어요.
소유자 변경은 토지의 이동에 해당한다. 정답 X · 토지의 이동은 토지 표시의 변경이에요. 소유자 변경은 해당하지 않아요.
지번은 남동에서 북서로 순차적으로 부여한다. 정답 X · 북서에서 남동으로 부여해요.
임야대장에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 "산"을 붙인다. 정답 O · 공간정보관리법 시행령 제56조예요.
지목은 모두 28개이다. 정답 O · 공간정보관리법상 지목은 28개예요.
주차장의 지목 부호는 "주"이다. 정답 X · 주차장은 "차"예요. "주"는 주유소용지예요.
과수원 안에 있는 주거용 건축물의 부지는 과수원으로 한다. 정답 X · 주거용 건축물 부지는 대(垈)예요.
원유저장소의 부지는 주유소용지가 아니다. 정답 X · 저유소·원유저장소 부지는 주유소용지예요. 제외되는 것은 자동차·선박·기차 등의 제작·정비공장 안에 설치된 급유·송유시설 부지예요(시행령 제58조).
물을 상시적으로 직접 이용하여 연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "유지"로 한다. 정답 X · 재배하는 토지는 "답"이에요. 유지는 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 안 되는 토지예요(시행령 제58조). 제29·32회 기출이에요.
지적도 축척이 1/600인 지역은 면적을 0.1㎡ 단위로 정한다. 정답 O · 1/600 지역과 경계점좌표등록부 지역은 0.1㎡ 단위예요.
토지 사이에 높낮이 차이가 있으면 그 구조물의 상단부를 경계로 한다. 정답 X · 높낮이 차이가 있으면 하단부예요. 절토된 경우만 경사면 상단부예요.
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