공인중개사 공인중개사법령 및 중개실무 핵심 요약 정리
공인중개사 2차 공인중개사법령 및 중개실무의 시험에 자주 나오는 쟁점을 요약 카드 26개로 정리했어요. 형광펜은 시험에 나오는 핵심 낱말이에요. 용어의 정의, 중개대상물, 공인중개사 자격과 정책심의위원회, 등록기준, 개설등록과 분사무소, 등록 결격사유 등.
공인중개사법령 및 중개실무 요약을 빈칸 암기로 외우고, OX·객관식 문제와 실전 모의고사로 확인해 보세요. 틀린 문제는 1·3·7·14·30일 간격으로 다시 나와요. 회원가입 없이 무료예요.
자격공부노트에서 공인중개사 공부하기공인중개사법 총칙
용어의 정의
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 중개: 중개대상물에 대해 거래당사자 간 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것
- 중개업: 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것 (보수를 받지 않으면 중개업 아님)
- 개업공인중개사: 중개사무소 개설등록을 한 자
- 소속공인중개사: 개업공인중개사에 소속된 공인중개사 (법인의 사원·임원인 공인중개사 포함). 중개업무 수행 가능
- 중개보조원: 공인중개사가 아닌 자로서 현장안내, 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무 보조
- 중개보조원은 현장안내 등 업무를 할 때 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 함
- 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원이 될 수 없음(이중소속 금지)
중개대상물
✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 법정 중개대상물: 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단
- 중개대상이 아닌 예: 미채굴 광물, 금전채권, 영업용 건물의 권리금(영업시설·거래처 등 무형재산), 무주의 토지, 공용폐지되지 않은 행정재산, 대토권
- 장차 건축될 특정 건물(아파트 분양권)은 중개대상물에 해당 (판례)
- 세차장 구조물처럼 쉽게 분리·철거 가능한 것은 건축물이 아님 (판례)
- 온천수, 점유, 대토권, 추첨 전 입주권(당첨 기대 지위)도 대상 아님. 가압류된 토지·미등기 건물은 대상
공인중개사 자격과 정책심의위원회
✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 공인중개사 시험 시행: 시·도지사 (국토교통부장관이 직접 시행할 수도 있음)
- 시험은 매년 1회 이상 시행이 원칙 (정책심의위원회 의결로 해당 연도 미시행 가능)
- 자격증 교부: 시험 시행기관장인 시·도지사
- 부정행위자: 시험 무효, 처분일부터 5년간 응시 제한
- 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 자는 응시 불가
- 공인중개사 정책심의위원회: 국토교통부에 둠. 위원장은 국토교통부 제1차관, 위원장 포함 7명 이상 11명 이내
- 심의사항: 공인중개사 시험 등 자격 취득, 부동산 중개업 육성, 중개보수 변경, 손해배상책임 보장
- 자격증은 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내 교부
- 정책심의위원회는 국토교통부에 둠(국무총리 소속 아님). 위원 해촉은 국토교통부장관. 국토교통부장관이 직접 시험을 시행하려면 위원회 의결을 미리 거침. 시·도지사가 따라야 하는 것은 자격취득에 관한 의결
- 자격증 양도·대여, 양수·대여받아 사용, 양도·대여 알선 모두 금지
| 부정행위자 응시 제한 | 5년 |
| 정책심의위원회 구성 | 위원장 포함 7~11명 |
중개사무소 개설등록
등록기준
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 공인중개사(개인): 실무교육 이수, 중개사무소 확보 (건축물대장에 기재된 건물. 준공검사 등을 받은 건물 포함, 가설건축물 제외)
- 법인: 상법상 회사 또는 협동조합기본법상 협동조합(사회적협동조합 제외)
- 법인 자본금 5천만원 이상, 중개업 및 겸업 가능 업무만 목적
- 법인 대표자는 공인중개사, 대표자를 제외한 임원·사원의 3분의 1 이상이 공인중개사
- 대표자, 임원·사원 전원 실무교육 이수
- 등록신청 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 함
- 법인 겸업(법 제14조): 상업용 건축물·주택의 임대관리 등 관리대행, 부동산 이용·개발·거래 상담, 개업공인중개사 대상 경영기법·정보 제공, 상업용 건축물·주택 분양대행, 도배·이사업체 소개 등 주거이전 용역 알선, 경매·공매 매수신청대리. 주택용지 분양대행·금융 알선은 X
| 법인 자본금 | 5천만원 이상 |
| 법인 임원·사원 중 공인중개사 | 대표자 제외 1/3 이상 |
개설등록과 분사무소
✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 등록관청: 중개사무소 소재지 시장·군수·구청장
- 등록신청을 받으면 7일 이내에 등록 여부 통지
- 등록 후 업무보증 설정 신고를 해야 등록증 교부
- 이중등록 금지, 둘 이상의 중개사무소 설치 금지, 임시 중개시설물 설치 금지
- 분사무소: 법인만 설치 가능. 주된 사무소가 있는 시·군·구를 제외하고 시·군·구별 1개
- 분사무소 책임자는 공인중개사여야 함 (다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 법인은 예외)
- 분사무소 설치신고는 주된 사무소 소재지 등록관청에 함
- 등록관청은 매월 등록·행정처분 사항을 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보. 외국법인은 상법상 외국회사 영업소 등기 증명서류 제출
- 법인 아닌 개업공인중개사는 등록관청 관할 구역에 1개 사무소만. 분사무소 설치신고서는 주된 사무소 등록관청에 제출
등록 결격사유
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인
- 파산선고를 받고 복권되지 않은 자
- 금고 이상의 실형 → 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 않은 자
- 금고 이상의 형의 집행유예 → 유예기간 만료일부터 2년이 지나지 않은 자
- 이 법 위반으로 300만원 이상 벌금형 → 3년이 지나지 않은 자
- 공인중개사 자격취소 후 3년, 중개사무소 개설등록 취소 후 3년이 지나지 않은 자
- 자격정지 기간 중인 자, 업무정지 기간 중인 자
- 사원·임원 중 결격사유자가 있는 법인
- 결격사유자는 소속공인중개사·중개보조원도 될 수 없음
- 결격 아님: 피특정후견인, 300만원 미만 벌금, 해산으로 등록취소된 법인의 대표였던 자
| 실형 집행 종료 후 결격기간 | 3년 |
| 집행유예 만료 후 결격기간 | 2년 |
| 결격 사유가 되는 벌금형 | 300만원 이상 (3년) |
중개업무
사무소 명칭·게시·이전·인장
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 명칭: "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자 사용. 개업공인중개사가 아닌 자는 사용 금지
- 공인중개사가 아닌 개업공인중개사(부칙상)는 "공인중개사사무소" 사용 불가
- 옥외광고물에 개업공인중개사(법인은 대표자)의 성명 표기
- 게시 의무: 등록증 원본, 공인중개사 자격증 원본, 보증설정 증명서류, 중개보수·실비 요율표, 사업자등록증
- 사무소 이전: 이전한 날부터 10일 이내 신고. 관할 밖 이전은 이전 후 등록관청에 신고
- 인장 등록: 업무 개시 전에 등록. 변경 시 변경일부터 7일 이내
- 법인의 인장은 「상업등기규칙」에 따라 신고한 법인 인장. 분사무소는 법인 대표자가 보증하는 인장 가능
- 분사무소는 분사무소설치신고확인서 원본 게시. 부칙 개업공인중개사는 "공인중개사사무소"는 못 쓰지만 "부동산중개"는 사용 가능
- 인장 등록은 업무 개시 전까지(개설등록 신청과 같이 할 수 있음, 의무 아님). 중개사무소등록증 재교부·분사무소설치 신고·등록 신청은 수수료 납부, 인장 변경 신고는 수수료 X
| 사무소 이전 신고 | 이전 후 10일 이내 |
| 인장 변경 등록 | 변경일부터 7일 이내 |
휴업·폐업
✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 3개월을 초과하는 휴업, 폐업, 휴업 후 재개, 휴업기간 변경은 등록관청에 미리 신고
- 휴업기간은 6개월을 초과할 수 없음 (질병 요양, 징집, 취학, 임신·출산 등 부득이한 사유는 예외)
- 휴업·폐업 신고 시 등록증 첨부. 부가가치세법상 휴업·폐업 신고와 같이 할 수 있음
- 정당한 사유 없이 6개월을 초과해 휴업하면 등록취소 사유 (임의적)
- 휴업기간 변경신고에는 등록증 첨부 불필요(휴업신고 때 이미 반납). 재개신고를 받은 등록관청은 반납받은 등록증을 즉시 반환. 분사무소 휴업은 분사무소설치신고확인서 첨부
- 출산(임신)·질병·징집·취학 등은 6개월을 초과해 휴업 가능. 법인은 분사무소별로 폐업신고 가능
| 신고 대상 휴업 | 3개월 초과 |
| 휴업 최장 기간 | 6개월 (부득이한 사유 예외) |
고용인 (소속공인중개사·중개보조원)
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 고용 신고: 소속공인중개사·중개보조원이 업무를 시작하기 전까지 등록관청에 신고
- 고용관계 종료 신고: 종료된 날부터 10일 이내
- 소속공인중개사는 고용 신고일 전 1년 이내 실무교육, 중개보조원은 직무교육 이수
- 중개보조원 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과할 수 없음
- 고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봄 → 손해배상책임
- 양벌규정: 고용인이 형벌 대상 행위를 하면 개업공인중개사도 벌금형 (상당한 주의·감독을 했으면 면책)
- 등록관청은 고용 신고를 받으면 협회에 통보하고, 소속공인중개사의 자격 확인은 시험 시행기관장에게 요청
| 고용관계 종료 신고 | 10일 이내 |
| 중개보조원 고용 한도 | 개업·소속공인중개사 합계의 5배 |
실무교육·연수교육·직무교육
★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 실무교육: 등록신청일(법인은 신청일) 전 1년 이내. 개설등록 신청자, 소속공인중개사 대상. 교육시간 45시간 (2025.10.21. 시행령 개정, 종전 28~32시간)
- 폐업신고 후 1년 이내 재등록, 고용관계 종료 후 1년 이내 재고용 등은 실무교육 면제
- 연수교육: 실무교육을 받은 후 2년마다. 개업공인중개사·소속공인중개사 대상. 12시간 이상 16시간 이하
- 직무교육: 중개보조원 대상. 고용 신고일 전 1년 이내. 3시간 이상 4시간 이하
- 실무교육·연수교육은 시·도지사, 직무교육은 시·도지사 또는 등록관청이 실시
- 연수교육 통지: 실무교육(연수교육)을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지
- 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 않으면 500만원 이하 과태료
- 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 개설등록을 신청하면 실무교육 면제
| 실무교육 시간 | 45시간 (2025.10.21. 개정) |
| 연수교육 | 2년마다 12~16시간 |
| 직무교육 (중개보조원) | 3~4시간 |
중개대상물의 표시·광고
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 표시·광고 시 명시: 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 개업공인중개사 성명
- 중개보조원에 관한 사항은 명시하면 안 됨
- 인터넷 광고 시 추가 명시: 중개대상물의 소재지, 면적, 가격, 종류, 거래 형태, 건축물의 총 층수·사용승인일 등
- 부당한 표시·광고 금지: 존재하지 않는 매물, 거래할 수 없거나 거래 의사가 없는 매물, 가격 등을 사실과 다르게 표시
- 국토교통부장관은 인터넷 표시·광고를 모니터링할 수 있음
- 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물 표시·광고 불가
- 모니터링: 공공기관 등에 위탁 가능, 기본 모니터링 결과보고서는 완료 후 30일 이내 제출, 국토교통부장관은 결과를 시·도지사·등록관청에 통보하고 조사·조치 요구
중개계약과 거래계약
일반중개계약과 전속중개계약
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 일반중개계약: 의뢰인이 요청하면 국토교통부령의 일반중개계약서 작성 가능 (의무 아님)
- 전속중개계약: 국토교통부령의 전속중개계약서 사용 의무, 3년 보존
- 전속중개계약 유효기간: 약정 없으면 3개월
- 계약 체결 후 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물 정보 공개 (의뢰인이 비공개 요청 시 제외)
- 의뢰인에게 업무처리 상황을 2주일에 1회 이상 문서로 통지
- 의뢰인이 유효기간 내 다른 개업공인중개사에게 의뢰해 거래하면 중개보수 해당액의 위약금
- 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래하면 중개보수의 50% 범위에서 소요 비용 지급
- 공개 정보(시행령 제20조): 권리자의 주소·성명 등 인적사항은 공개 금지, 임대차는 공시지가 공개 생략 가능
| 전속중개계약서 보존 | 3년 |
| 전속중개계약 유효기간 (약정 없을 때) | 3개월 |
| 전속중개 정보 공개 | 계약 후 7일 이내 |
| 업무처리 상황 통지 | 2주일에 1회 이상 |
확인·설명서와 거래계약서
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 중개대상물 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게
- 확인·설명 사항: 기본사항, 권리관계, 공법상 제한, 상태(수도·전기·벽면 등), 입지조건, 환경조건, 중개보수·실비, 취득 시 조세 종류·세율
- 확인·설명 시 근거자료(토지대장 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등)를 제시해야 함 (제25조 제1항, 2025.8.14. 개정으로 신탁원부 등 명시)
- 확인·설명서 사본 보존: 3년 / 거래계약서 사본 보존: 5년
- 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됨
- 확인·설명서와 거래계약서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인
- 거래계약서에 거래금액 등을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 계약서 작성 금지
- 근저당이 있어도 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없음(판례). 주택 임대차 중개는 취득 조세·공시가격 기재 생략 가능
- 아파트 등 공동주택 임대차 중개 시 관리비 금액과 산출내역도 확인·설명. 보수를 받지 못했어도 확인·설명 의무와 손해배상의무는 그대로
- 거래계약서 필수 기재: 계약일, 확인·설명서 교부일자, 권리이전 내용, 인도일시, 조건·기한 등. 국토교통부장관은 표준 서식 사용 권장 가능
- 주거용 확인·설명서 임대차 확인사항: 국세·지방세 체납정보, 민간임대등록 여부, 계약갱신요구권 행사 여부 등
| 확인·설명서 보존기간 | 3년 |
| 거래계약서 보존기간 | 5년 |
손해배상책임
업무보증 설정
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임 보장을 위한 보증(보증보험·공제·공탁) 설정
- 보증금액: 법인 4억원 이상 (분사무소마다 2억원 이상 추가), 법인 아닌 개업공인중개사 2억원 이상
- 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해배상을 한 경우 15일 이내에 보증을 다시 설정하거나 부족액 보전
- 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수 불가
- 중개 완성 시 거래당사자에게 보장금액, 보장기간, 보증기관 등을 설명하고 관계 증서 사본 교부
- 보증을 설정하지 않고 업무를 시작하면 임의적 등록취소·업무정지 사유 (제38조 제2항)
| 법인 업무보증 | 4억원 이상 |
| 분사무소 추가 업무보증 | 2억원 이상 |
| 개인 개업공인중개사 업무보증 | 2억원 이상 |
| 손해배상 후 보증 재설정 | 15일 이내 |
| 공탁금 회수 제한 | 폐업·사망 후 3년 |
손해배상책임과 계약금 등 예치
✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상 책임
- 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 손해가 생긴 경우도 배상 책임
- 중개행위인지는 개업공인중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 판단 (판례)
- 계약금 등 예치: 거래 안전을 위해 필요하면 계약금·중도금·잔금을 개업공인중개사 또는 은행·보험회사·신탁업자·체신관서·공제사업자 등의 명의로 예치하도록 권고 가능
- 개업공인중개사 명의로 예치하면 자기 소유 재산과 분리해 관리, 예치금 보장 보증 설정
중개보수
주택 중개보수 상한요율
★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 주택 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위에서 특별시·광역시·도(특별자치도) 조례로 정함. 주택 외는 국토교통부령으로 정함
- 매매·교환: 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원) / 5천만~2억 미만 0.5%(한도 80만원) / 2억~9억 미만 0.4% / 9억~12억 미만 0.5% / 12억~15억 미만 0.6% / 15억 이상 0.7%
- 임대차 등: 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원) / 5천만~1억 미만 0.4%(한도 30만원) / 1억~6억 미만 0.3% / 6억~12억 미만 0.4% / 12억~15억 미만 0.5% / 15억 이상 0.6%
- 일정 요건 오피스텔(전용 85㎡ 이하 등): 매매 0.5%, 임대차 0.4%
- 주택 외 중개대상물: 거래금액의 0.9% 이내에서 협의
- 지급 시기: 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날
- 개업공인중개사의 고의·과실로 거래계약이 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없음
| 주택 매매 2억~9억 미만 상한요율 | 0.4% |
| 주택 매매 15억 이상 상한요율 | 0.7% |
| 주택 임대차 1억~6억 미만 상한요율 | 0.3% |
| 주택 임대차 15억 이상 상한요율 | 0.6% |
| 오피스텔(요건 충족) 매매 / 임대차 | 0.5% / 0.4% |
| 주택 외 중개대상물 상한 | 0.9% 이내 협의 |
중개보수 계산 방법
★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 거래금액 × 상한요율, 단 한도액이 있으면 한도액을 넘지 못함
- 교환: 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 기준
- 임대차 보증금 + 월차임: 보증금 + (월차임 × 100). 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)
- 동일 기회에 매매와 임대차(매수인이 임차인이 되는 경우 등): 매매 계약에 관한 거래금액만 적용
- 분양권: 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄
- 중개대상물 소재지와 사무소 소재지가 다르면 사무소 소재지 시·도 조례 적용
- 실비: 권리관계 확인·계약금 등 반환채무이행 보장에 드는 비용
- 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율 (시행규칙 제20조 제6항)
- 주택 외 중개대상물 보수는 국토교통부령으로 정함(조례 아님). 분양권은 거래 당시 수수하는 총 대금(불입액 + 프리미엄)
개업공인중개사의 의무
금지행위 (제33조)
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
- 무등록 중개업자와 협력하거나 그 명의를 이용하게 하는 행위
- 사례·증여 등 어떤 명목으로든 법정 중개보수·실비를 초과하여 받는 행위
- 거짓 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
- 관계 법령으로 양도·알선이 금지된 증서(분양권·입주권 등)의 중개나 매매업
- 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
- 탈세 목적의 미등기 전매 중개, 투기 조장, 시세 조작 목적의 거짓 거래
- 누구든지: 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사의 업무를 방해하는 행위 금지 (특정 개업공인중개사 의뢰 제한, 광고 방해 등)
- 부동산거래질서교란행위(신고센터 대상): 금지행위·업무방해, 자격증·등록증 양도·대여와 그 알선, 중개보조원 신분 미고지, 이중계약서 등. 보증 미설정은 교란행위 아님
- 개업공인중개사등의 금지행위: 직접거래·쌍방대리, 단체를 구성해 공동중개 제한. 누구든지 금지: 안내문·온라인 커뮤니티로 특정 가격 이하 의뢰 금지 유도, 정당한 표시·광고 방해
- 부동산거래질서교란행위 신고센터: 국토교통부장관 설치, 업무는 한국부동산원에 위탁, 누구든지 신고 가능
지도·감독
부동산거래정보망과 공인중개사협회
헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 부동산거래정보망 사업자 지정: 국토교통부장관
- 지정 요건: 가입·이용 신청한 개업공인중개사 500명 이상 + 2개 이상 시·도에서 각 30명 이상, 정보처리기사 1명 이상, 공인중개사 1명 이상
- 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정해 국토교통부장관 승인
- 지정받은 날부터 1년 이내에 설치·운영하지 않으면 지정 취소 가능
- 정보망에 의뢰받은 내용과 다르게 공개 금지, 개업공인중개사는 거래 완성 시 지체 없이 정보망에 통보
- 한국공인중개사협회: 2026.2.27. 법 개정(2026.8.28. 시행)으로 법에서 직접 설립하는 법정단체가 됨
- 협회는 법인. 정관을 제정·변경하려면 국토교통부장관의 인가
- 정관에 따라 주사무소에 중앙회, 시·도에 시·도회, 시·군·구에 지회를 둘 수 있음
- 종전의 "회원 300인 이상 발기인, 창립총회 600인 이상 출석" 설립 요건은 삭제됨
- 공제사업: 책임준비금은 공제료 수입액의 100분의 10 이상 적립
- 공제사업 운용실적: 회계연도 종료 후 3개월 이내 공시 (시행령 제35조)
- 거래정보사업자는 부가통신사업자여야 함. 거짓·부정 지정은 지정 취소 사유(무효 아님). 법인 해산으로 운영 불가하면 청문 없이 취소 가능
- 협회 업무: 회원 윤리헌장·품위유지, 부동산 정보제공, 공제사업 등. 인터넷 표시·광고 모니터링은 국토교통부장관 업무. 공제사업 개선명령: 업무집행방법 변경, 자산 장부가격 변경, 손실 처리, 불건전 자산 적립금 보유 (사업 양도는 X)
- 거래정보사업자 지정 요건의 정보처리기사는 1명 이상. 공인중개사 자격증 사본 제출. 지정 후 1년 내 미설치·미운영 시 취소 가능
- 공제규정 제정·변경은 국토교통부장관 승인. 책임준비금은 공제료 수입액의 100분의 10 이상
| 거래정보망 지정 요건 | 개업공인중개사 500명 이상 (2개 이상 시·도 각 30인 이상) |
| 거래정보망 운영규정 승인 | 지정 후 3개월 이내 |
| 공제 책임준비금 | 공제료 수입액의 10% 이상 |
행정처분 (자격취소·등록취소·업무정지)
★ 빈출 · 헷갈림 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 자격취소(시·도지사): 부정한 방법으로 자격 취득, 자격증 양도·대여, 자격정지 기간 중 중개업무, 이 법 또는 직무 관련 형법(사기·횡령·배임·사문서위조 등) 위반으로 금고 이상의 형(집행유예 포함)
- 자격정지(소속공인중개사): 6개월 범위. 둘 이상 사무소 소속, 확인·설명 의무 위반, 서명·날인 누락 등
- 절대적 등록취소: 거짓·부정 등록, 결격사유, 이중등록, 등록증 양도·대여, 업무정지 기간 중 업무, 최근 1년 이내 2회 이상 업무정지를 받고 다시 업무정지 사유 위반, 사망·해산, 중개보조원 5배 초과 고용
- 업무정지: 6개월 범위
- 폐업 후 재등록하면 폐업 전 처분의 효과는 처분일부터 1년간 승계
- 폐업기간이 3년을 넘으면 폐업 전 위반으로 등록취소 불가, 1년을 넘으면 업무정지 불가
- 업무정지는 위반 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 처분 불가
- 절대적 등록취소에는 다른 개업공인중개사에 이중 소속된 경우, 자격정지 중인 소속공인중개사에게 업무를 하게 한 경우도 포함 (제38조 제1항)
- 이중계약서·거래내용 거짓 기재, 둘 이상 사무소, 임시시설물, 겸업 위반, 보증 미설정 → 임의적 등록취소 (제38조 제2항)
- 자격취소: 자격증을 교부한 시·도지사, 청문 필수, 5일 이내 국토부 보고, 자격증 7일 이내 반납. 300만원 이상 벌금은 자격취소 사유가 아님
- 자격정지 기준(시행규칙 별표 3): 둘 이상 사무소 소속·거래계약서 거짓 기재·금지행위 6개월, 인장·확인설명·서명날인 위반 3개월
- 과태료 처분의 효과도 처분일부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계
- 자격취소 아님: 직무 관련 벌금형(금고 이상만 취소). 자격정지 기간 중 다른 사무소 소속·법인 임원이 되는 것은 자격취소
- 자격정지 사유: 직접거래, 거짓 언행, 이중계약서 등 금지행위. 전속중개계약서 미사용은 업무정지(등록취소 X)
| 자격정지·업무정지 기간 | 6개월 범위 |
| 처분 효과 승계 | 처분일부터 1년 |
| 재등록 시 등록취소 불가 | 폐업기간 3년 초과 |
| 재등록 시 업무정지 불가 | 폐업기간 1년 초과 |
벌칙
✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금: 무등록 중개업, 거짓·부정 등록, 증서 중개·매매업, 직접거래·쌍방대리, 미등기 전매 중개, 투기 조장, 시세 조작, 개업공인중개사 업무 방해
- 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금: 이중등록, 이중소속, 자격증·등록증 양도·대여, 법정 보수 초과 수수, 거짓 언행, 중개대상물 매매업, 무등록업자와 협력, 비밀누설, 중개보조원 5배 초과 고용
- 비밀누설은 피해자가 원하지 않으면 처벌 못함 (반의사불벌죄)
- 과태료 500만원 이하: 연수교육 미이수, 부당한 표시·광고, 중개보조원 고지 의무 위반 등
- 과태료 100만원 이하: 사무소 이전 신고, 게시 의무, 명칭, 휴업·폐업 신고 위반 등
- 신고·고발 포상금: 1건 50만원(기소·기소유예 시), 결정일부터 1개월 이내 지급. 대상: 무등록·부정등록, 자격증·등록증 양도·대여(양수·대여받은 자 포함), 부당 표시·광고, 시세조작, 업무방해 등
- 포상금 지급신청서는 등록관청에 제출. 공소제기 또는 기소유예 결정 시 지급, 1건당 50만원
- 확인·설명 시 근거자료를 제시하지 않으면 과태료. 자격증 대여받은 자·무등록 중개·유사명칭 사용·무등록자 광고는 형벌
부동산 거래신고 등에 관한 법률
부동산 거래신고와 외국인 취득신고
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 부동산 매매계약: 계약 체결일부터 30일 이내 신고
- 개업공인중개사가 중개한 경우 개업공인중개사가 신고
- 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내 해제등 신고
- 주택 임대차 신고: 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과, 계약 체결일부터 30일 이내
- 외국인 등의 취득신고: 매매 외 계약(증여·교환 등)은 계약일부터 60일, 상속·경매 등 계약 외 원인은 취득일부터 6개월, 국적 변경 후 계속 보유는 변경일부터 6개월
- 외국인 등이 군사시설보호구역, 문화유산보호구역 등 일정 구역의 토지를 취득하려면 사전 허가
- 주택 임대차를 신고하면 확정일자 부여 의제, 전입신고를 하면 임대차 신고 의제. 매매계약 해제·취소 신고도 공동신고
- 변경신고 대상: 거래가격, 거래 지분·비율, 면적, 중도금·잔금 지급일, 공동매수 시 매수인 일부 제외 (매수인 추가·교체는 X). 증여계약은 거래신고 대상 아님
- 국가·지자체·공공기관(지방공사 포함)과 계약하면 그 기관이 단독 신고. 보증금·차임 변동 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 임대차 신고 제외. 신고필증을 받으면 검인 의제
- 외국인 등에 정부간 기구 포함. 신축·상속 등 계약 외 원인 취득은 6개월 이내 신고
- 국가·지자체와 개인의 거래는 국가 등이 단독 신고. 개업공인중개사가 계약서를 작성하면 개업공인중개사가 신고. 산업입지법상 토지 공급계약도 신고 대상. 신고필증을 발급받은 때 검인 의제
- 계약 조건 등 변경은 부동산 등기 신청 전에 변경신고. 부동산거래계약시스템으로 계약하면 계약 체결 때 신고서 제출 간주. 토지 임대차는 거래신고 대상 아님
- 주택 임대차 신고 지역: 수도권 전역, 광역시, 세종, 제주, 도의 시 (광역시·경기도 외 군 제외). 단독 신고 시 신분증명서 제시. 보증금 감액도 변경신고. 임대차 신고 → 확정일자 의제(전입신고 의제 X, 전입신고 → 임대차 신고 의제)
- 외국인 6개월 신고: 상속, 경매, 확정판결, 환매권 행사, 건축물 신·증축 등. 증여는 계약이라 60일
| 부동산 거래신고 | 계약일부터 30일 |
| 해제등 신고 | 확정일부터 30일 |
| 주택 임대차 신고 대상 | 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 |
| 외국인 계약 취득신고 (매매 외) | 60일 |
| 외국인 상속·경매 취득신고 | 6개월 |
토지거래허가구역
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 허가구역 지정: 국토교통부장관 또는 시·도지사. 기간 5년 이내
- 지정 공고 후 5일 후에 효력 발생
- 허가 대상: 허가구역 안 토지의 소유권·지상권(설정·이전)을 대가를 받고 이전·설정하는 계약 (예약 포함)
- 허가가 필요 없는 기준면적(이하): 도시지역 주거 60㎡, 상업·공업 150㎡, 녹지 200㎡ / 도시지역 외 250㎡ (농지 500㎡, 임야 1천㎡). 지정권자가 10~300% 범위에서 따로 공고 가능
- 허가 신청을 받은 날부터 15일 이내 허가·변경허가 또는 불허가 처분
- 불허가 처분을 받으면 통지받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 토지 매수청구 가능
- 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금
- 허가 없이 체결한 계약은 유동적 무효
- 이행강제금(시행령 제16조): 이행기간 3개월 이내, 방치 10%, 직접 이용하지 않고 임대 7%, 승인 없는 목적 변경 5%, 그 밖 7%. 이의는 고지일부터 30일 이내
- 허가 없이 계약하거나 변경허가 없이 계약하면 2년 이하 징역 또는 개별공시지가 기준 토지가격 30% 이하 벌금
- 둘 이상 시·도에 걸치면 국토교통부장관 지정. 공고 통지를 받은 시장·군수·구청장은 지체 없이 등기소장에게 통지하고 7일 이상 공고, 15일간 열람
- 허가 규정 배제: 외국인 토지취득 허가를 받은 경우, 공익사업법에 따른 환매, 한국농어촌공사의 농지 매매 등
- 토지 이용 의무: 거주용 주택용지 목적은 2년. 이용 의무기간이 지나면 이행강제금 부과 불가. 명령을 이행해도 이미 부과된 이행강제금은 징수
| 토지거래허가구역 지정 기간 | 5년 이내 |
| 허가 처리 기간 | 15일 이내 |
| 불허가 시 매수청구 | 통지 후 1개월 이내 |
| 이행강제금 | 취득가액의 10% 범위 |
중개실무
중개대상물 조사·확인 자료
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 등기사항증명서: 소유권, 저당권·전세권 등 권리관계 확인
- 토지이용계획확인서: 용도지역·지구 등 공법상 제한 확인
- 건축물대장: 건물 면적, 용도, 구조, 위반건축물 여부
- 토지대장·임야대장: 토지 면적, 지목
- 지적도·임야도: 토지의 경계, 형상, 도로 접면
- 면적·지목 등 물리적 현황은 대장이, 권리관계는 등기부가 우선
- 미등기 건물이나 등기되지 않은 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권)는 현장 확인 필요
분묘기지권과 장사법
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 분묘기지권 성립: 토지 소유자의 승낙을 받아 설치, 승낙 없이 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유(시효취득), 자기 토지에 분묘를 설치한 후 이전 특약 없이 토지 처분
- 시효취득형 분묘기지권은 장사법 시행일(2001.1.13.) 전에 설치된 분묘에만 인정
- 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘임을 인식할 수 있어야 함. 평장·암장은 불가
- 존속기간: 약정이 없으면 권리자가 수호·봉사하는 동안
- 장사법상 분묘 설치기간: 30년, 1회에 한해 30년 연장 (최장 60년)
- 개인묘지 30㎡ 이하, 가족묘지 100㎡ 이하
- 지료: 자기 토지 분묘 양도형은 성립 시부터, 시효취득형은 토지소유자가 청구한 날부터. 지료 약정은 토지 승계인에게도 효력
- 법인묘지 진입도로 폭 5m 이상
- 개인묘지는 설치 후 30일 이내 신고, 가족·종중·법인묘지는 허가. 설치기간이 끝나면 1년 이내 시설물 철거·화장·봉안
- 분묘기지권에는 새 분묘를 설치할 권능이 없음. 일시적 멸실(원상회복 가능)이면 존속. 시효취득 분묘기지권은 등기 없이 대항 가능
- 법인묘지는 재단법인 등만 허가 (상법상 회사 X). 가족묘지 매장 후 30일 이내 신고, 문중·종중묘지는 허가. 70세 이상 사망 전 사설묘지 매매 가능
| 분묘 설치기간 | 30년 (1회 연장, 최장 60년) |
| 개인묘지 면적 | 30㎡ 이하 |
| 가족묘지 면적 | 100㎡ 이하 |
경매와 매수신청대리
★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.21
- 경매 절차: 경매신청·압류 → 배당요구 종기 결정 → 매각기일 → 매각허가결정 → 대금 납부(소유권 취득) → 배당
- 매수신청 보증금: 최저매각가격의 10%
- 말소기준권리: (근)저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 것
- 말소기준권리보다 뒤의 권리는 매각으로 소멸, 앞선 용익권(지상권·전세권·대항력 있는 임차권)은 매수인이 인수
- 유치권·법정지상권·분묘기지권은 매각으로 소멸하지 않음
- 매수신청대리인 등록: 공인중개사인 개업공인중개사 또는 법인 → 지방법원장에게 등록, 실무교육 이수, 보증 설정
- 대리 가능: 매수신청 보증 제공, 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 공유자 우선매수신고 등. 명도·인도 소송 대리는 불가
- 매수신청대리 대상: 토지·건물·입목·광업재단·공장재단. 등록·등록취소는 지방법원장
- 법원 등록이 필요한 것은 민사집행법상 경매 매수신청대리(공매 입찰 대리는 X). 보증: 법인 4억 + 분사무소마다 2억, 개인 2억
- 사건카드·확인설명서 사본 5년 보존, 확인설명서는 위임인에게 교부. 사무소 이전 등은 10일 이내 지방법원장 신고
- 압류는 채무자의 관리·이용에 영향 없음. 경매개시결정 등기 후 가압류권자도 배당요구 가능. 경매신청·압류를 알고 권리를 취득한 제3자는 압류에 대항 불가
- 등기된 임차권도 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸. 차순위매수신고는 최고가 − 보증액을 넘어야. 인도명령은 대금 납부 후 6개월 이내
- 매수신청대리 확인·설명서·사건카드 사본 5년 보존, 소속공인중개사는 매수신청대리인 등록 불가, 폐업으로 등록취소된 자는 3년 제한 없이 재등록 가능
공인중개사법령 및 중개실무 OX 예시 문제
눌러서 정답과 해설을 확인하세요. 앱에는 공인중개사법령 및 중개실무 연습문제가 205개 있어요.
보수를 받지 않고 중개를 반복했다면 중개업에 해당한다.
정답 X · 보수를 받는 것이 중개업의 요건이에요. 무상이면 중개업이 아니에요(판례).
중개보조원은 현장안내 시 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.
정답 O · 공인중개사법 제18조의4예요.
영업용 건물의 권리금은 중개대상물에 해당한다.
정답 X · 권리금(영업상 노하우, 거래처 등 무형의 재산적 가치)은 중개대상물이 아니에요 (판례).
아파트 분양권은 중개대상물이 될 수 있다.
정답 O · 장차 건축될 특정 건물도 중개대상물에 해당해요 (판례).
시험에서 부정행위를 한 자는 그 처분일부터 3년간 응시할 수 없다.
정답 X · 5년간 응시할 수 없어요.
공인중개사 자격증은 시험을 시행한 시·도지사가 교부한다.
정답 O · 공인중개사법 제5조예요.
가설건축물대장에 기재된 건축물도 중개사무소로 사용할 수 있다.
정답 X · 가설건축물은 중개사무소로 쓸 수 없어요.
법인은 주된 사무소가 있는 구에도 분사무소를 1개 둘 수 있다.
정답 X · 분사무소는 주된 사무소가 있는 시·군·구를 제외하고 시·군·구별로 1개씩 둘 수 있어요.
분사무소 설치신고는 분사무소 소재지 등록관청에 한다.
정답 X · 주된 사무소 소재지 등록관청에 신고해요.
공인중개사법 위반으로 200만원의 벌금형을 선고받은 자는 3년간 중개사무소 개설등록을 할 수 없다.
정답 X · 이 법 위반으로 300만원 이상 벌금형을 받은 경우에만 결격사유예요.
공인중개사법령 및 중개실무 요약을 빈칸 암기로 외우고, OX·객관식 문제와 실전 모의고사로 확인해 보세요. 틀린 문제는 1·3·7·14·30일 간격으로 다시 나와요. 회원가입 없이 무료예요.
자격공부노트에서 공인중개사 공부하기공인중개사 다른 과목