감정평가사 부동산학원론 핵심 요약 정리

부동산의 개념 (복합개념)

• 부동산은 법률적·경제적·물리적(기술적) 측면을 함께 보는 복합개념
• 법률적 개념: 협의의 부동산 = 토지 및 그 정착물 (민법 제99조). 광의의 부동산 = 협의 + 준부동산(의제부동산)
• 준부동산: 등기·등록으로 공시되는 동산이나 재단 → 공장재단, 광업재단, 입목, 선박(총톤수 20톤 이상 기선·범선, 100톤 이상 부선 — 선박등기법 제2조), 자동차, 항공기, 건설기계
• 경제적 개념: 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
• 물리적(기술적) 개념: 공간, 자연, 위치, 환경
• 토지의 정착물 예: 건물, 구거, 교량, 담장, 다년생 식물. 가식 중인 수목은 정착물이 아님 (제33회)
• 등기로 소유권을 공시: 토지·건물, 입목, 공장재단·광업재단, 선박(20톤 이상). 자동차·항공기·건설기계는 등록으로 공시, 수목 한 그루는 등기 불가 (제35회)
• 한국표준산업분류 부동산업 = 부동산 임대 및 공급업 + 부동산 관련 서비스업(관리, 중개·대리, 감정평가, 투자자문, 분양대행 등)
• 건축법상 단독주택: 단독·다중·다가구주택, 공관. 공동주택: 아파트·연립·다세대·기숙사. 오피스텔은 업무시설

토지 관련 용어

• 필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위 (법적 개념). 획지: 가격수준이 비슷한 일단의 토지 (경제적 개념)
• 후보지: 용도적 지역(택지·농지·임지) 사이에서 다른 지역으로 전환되고 있는 토지. 이행지: 같은 용도적 지역 안에서 세분된 지역 사이에서 전환되고 있는 토지
• 나지: 건물 등 정착물이 없고 사법상 권리가 설정되지 않은 토지. 건부지: 건물 등의 부지로 이용 중인 토지
• 맹지: 도로에 직접 연결되지 않은 토지. 대지(袋地): 다른 토지에 둘러싸여 좁은 통로로 도로에 연결된 토지
• 법지: 소유권은 있으나 활용 실익이 적은 경사지(법면). 빈지: 소유권은 없으나 이용 실익이 있는 해변 토지
• 포락지: 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지 (제26·31회). 과거 소유권이 인정되던 전·답 등이 지반 절토로 무너져 바다·하천으로 변한 토지라고도 출제됨 (제30회)
• 빈지(해변 토지)와 포락지(물에 잠긴 토지)를 바꿔 낸 지문이 자주 나옴
• 선하지: 고압선 아래의 토지
• 공지: 건폐율 등으로 건물을 짓지 않고 남겨 둔 토지
• 소지: 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태 토지. 부지: 도로부지·하천부지처럼 일정한 용도로 이용되는 토지
• 환지: 사업비·공공용지를 뺀 뒤 종전 토지 위치·지목·면적 등을 고려해 소유자에게 재분배하는 토지. 체비지: 사업 경비에 충당하려고 환지로 정하지 않은 토지
• 택지: 주거·상업·공업용으로 이용 중이거나 그 목적으로 조성된 토지. 일단지: 용도상 불가분 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지

토지의 자연적 특성과 파생 현상

• 부동성(위치의 고정성): 지역분석의 근거, 외부효과 발생, 부동산시장의 국지화, 임장활동
• 영속성(불변성): 물리적 감가상각이 적용되지 않음, 소득이득과 자본이득, 장기적 관점의 관리
• 부증성(비생산성): 토지의 물리적 공급곡선은 수직(완전비탄력). 단, 용도 전환을 통한 경제적 공급은 가능
• 개별성(비동질성): 일물일가의 법칙 배제, 개별분석과 감정평가의 근거
• 부증성 → 토지이용의 집약화 요구, 부동성 → 임장활동·외부효과

인문적 특성: 용도의 다양성(두 개 이상의 용도가 경합 가능, 용도 전환·합병·분할이 가능), 병합·분할의 가능성, 위치의 가변성

• 부증성 → 지대·지가 발생, 최유효이용의 근거, 토지이용 집약화

수요·공급의 결정요인

• 수요 증가 요인(수요곡선 오른쪽 이동): 소득 증가(정상재), 대체재 가격 상승, 보완재 가격 하락, 인구 증가, 가격 상승 기대, 대출금리 하락
• 열등재는 소득이 늘면 수요 감소
• 공급 증가 요인(공급곡선 오른쪽 이동): 건축비(생산요소 가격) 하락, 기술 진보, 공급자 수 증가
• 해당 재화의 가격 변화는 곡선 위의 이동(수요량·공급량의 변화)
• 유량(flow): 일정 기간에 측정 (소득, 임대료 수입, 신규 주택 공급량). 저량(stock): 일정 시점에 측정 (자산, 주택 재고량, 인구)
• 저량 예: 통화량, 자본총량, 주택재고량. 유량 예: 연간 이자비용, 주택거래량, 신규주택 공급량
• 수요곡선은 한계편익곡선, 공급곡선은 한계비용곡선. 수요량은 주어진 가격에서 사려는 최대수량

수요·공급의 가격탄력성

• 수요의 가격탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 가격 변화율
• 탄력성이 1보다 크면 탄력적, 1보다 작으면 비탄력적
• 더 탄력적이 되는 경우: 대체재가 많을수록, 측정 기간이 길수록, 용도를 세분할수록
• 완전비탄력적이면 곡선이 수직, 완전탄력적이면 수평
• 공급의 가격탄력성: 생산(건축)에 걸리는 기간이 짧을수록 탄력적
• 용도 전환이 쉬울수록 수요·공급 모두 탄력적. 용도변경 규제가 강해지면 공급은 비탄력적
• 우하향 직선 수요곡선이면 곡선 위의 측정 지점마다 가격탄력성이 다름
• 수요가 증가할 때 공급이 비탄력적일수록 균형가격이 더 크게 상승
• 수요가 탄력적일 때 임대료를 내리면 임대인의 총수입은 증가
• 소득탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 소득 변화율 (양수면 정상재, 음수면 열등재)
• 교차탄력성 = A재 수요량 변화율 ÷ B재 가격 변화율 (양수면 대체재, 음수면 보완재)

수요·공급 변화와 균형

• 수요 증가(공급 일정) → 균형가격 상승, 균형거래량 증가
• 공급 증가(수요 일정) → 균형가격 하락, 균형거래량 증가
• 수요 증가 시 공급이 탄력적일수록 가격은 덜 오르고 거래량은 더 늘어남
• 수요와 공급이 같은 폭으로 동시에 증가 → 가격 불변, 거래량 증가
• 가격 변화 → 수요량의 변화(곡선 위의 이동). 가격 이외 요인 → 수요의 변화(곡선 자체의 이동)
• 대체재 가격 상승 → 해당 재화 수요 증가. 보완재 가격 상승 → 수요 감소
• 공급이 완전비탄력적이면 수요가 늘어도 거래량은 불변, 가격만 상승
• 수요 증가폭이 공급 감소폭보다 작으면 → 가격 상승, 거래량 감소

부동산 경기변동

• 부동산 경기는 일반 경기보다 대체로 늦게 움직이고(후순환, 부동산 유형에 따라 동시·전순환도 있음), 주기가 길고 진폭이 큼 (저점이 깊고 정점이 높음)
• 일반 경기처럼 일정한 주기·진폭으로 규칙적으로 반복되지 않음
• 순환 국면: 회복 → 상향 → 후퇴 → 하향, 그리고 국면과 별개로 안정시장이 있음
• 상향시장·회복시장: 매도인 우위, 과거(직전 국면 저점) 거래가격이 새 거래의 하한선
• 하향시장: 매수인 우위, 과거 거래가격이 새 거래의 상한선
• 안정시장: 위치가 좋고 규모가 작은 주택 등, 불황에 강함. 과거 거래가격을 새 거래가격의 신뢰할 수 있는 기준으로 활용
• 회복시장: 매수자 주도에서 매도자 주도 시장으로 바뀌는 경향
• 변동 유형: 순환적(경기 순환), 계절적(이사철 등 1년 주기), 장기적(추세), 무작위적(정책·재해 등 예측 불가)

거미집 모형

• 수요는 가격 변화에 바로 반응하지만, 공급은 일정 기간 뒤에 반응한다고 가정
• 수렴형: 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 (기울기로는 수요곡선 기울기 절댓값 < 공급곡선 기울기 절댓값)
• 발산형: 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 작으면
• 순환형: 두 탄력성이 같으면
• 건축 기간이 긴 주택·상업용 부동산 시장에 주로 적용

부동산시장의 특성과 효율적 시장

• 부동산시장 특성: 시장의 국지성, 거래의 비공개성, 상품의 비표준화, 시장의 비조직성, 수급 조절의 곤란성 → 불완전경쟁시장
• 약성 효율적 시장: 과거의 정보가 가격에 반영 → 기술적 분석으로 초과이윤 불가
• 준강성 효율적 시장: 과거 + 공표된 정보가 반영 → 기본적 분석으로 초과이윤 불가
• 강성 효율적 시장: 공표되지 않은 정보까지 모든 정보가 반영 → 어떤 정보로도 초과이윤 불가
• 할당 효율적 시장: 정보비용과 초과이윤이 같아 기회비용이 없는 시장. 불완전경쟁시장도 할당 효율적일 수 있음
• 토지시장: 수급조절 곤란, 법·제도적 규제 많음, 재화의 이질성, 정보 비대칭, 국지성

주거분리와 여과과정

• 하향여과: 고소득층이 쓰던 주택이 저소득층에게 넘어가는 현상 (원활하면 저급주택 공급 증가). 주택 개량비용이 개량 후 가치 상승분보다 크면 하향여과가 일어나기 쉬움
• 상향여과: 저소득층 주거지역이 재개발 등으로 고소득층에게 넘어가는 현상
• 주거분리: 소득에 따라 고소득층과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현상
• 주거분리는 도시 전체뿐 아니라 인근 지역에서도 나타남
• 고소득층 주거지와 접한 저소득층 주택은 할증되어 거래되고, 저소득층 주거지와 접한 고소득층 주택은 할인되어 거래되는 경향

지대이론

• 리카도 차액지대: 토지의 비옥도 차이와 수확체감. 한계지에서는 지대가 발생하지 않음
• 마르크스 절대지대: 토지 소유 자체로 한계지에서도 지대 발생
• 튀넨 위치지대: 시장(도시)으로부터의 거리에 따른 수송비 차이가 지대를 결정. 입찰지대 개념의 시초
• 알론소 입찰지대: 단위면적당 지불할 수 있는 최대 금액. 도심에서 멀어질수록 낮아짐. 입찰지대곡선은 여러 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선
• 마샬 준지대: 토지 이외의 고정생산요소(기계·설비)에서 나오는 일시적 소득
• 헤이그 마찰비용: 마찰비용 = 교통비 + 지대
• 튀넨: 비옥도가 같아도 접근성(수송비) 차이로 지대가 달라짐. 한계지대곡선 기울기에 따라 집약적·조방적 농업 구분

도시공간구조 이론

• 버제스 동심원이론: 도시는 중심에서 동심원으로 확장. 침입·경쟁·천이의 생태학적 과정
• 동심원 5개 지대: 중심업무지대 → 점이지대 → 저소득층 주거지대 → 중산층 주거지대 → 통근자지대
• 호이트 선형이론: 주거지가 교통축을 따라 부채꼴(선형)로 확장. 고소득층 주거지가 교통망을 따라 형성
• 해리스·울만 다핵심이론: 도시는 여러 개의 핵심을 중심으로 성장. 동종 활동은 집중하고 이질 활동은 분산
• 호이트 선형이론은 단핵 중심지의 동심원 구조를 기본으로 하므로 동심원이론을 발전시킨 것. 크리스탈러 중심지이론은 동심원이론이 아님 (제35회)

공업입지이론

• 베버 최소비용이론: 수송비·노동비·집적이익을 고려해 생산비가 최소인 곳에 입지
• 등비용선(isodapane): 최소운송비 지점에서 입지를 옮길 때 추가되는 운송비가 같은 지점을 이은 선 (운송비와 노동비가 같은 지점이 아님)
• 원료지수 = 국지원료 중량 ÷ 제품 중량. 1보다 크면 원료지향형, 1보다 작으면 시장지향형
• 중량감소산업(원료지수 > 1) → 원료지향형 입지. 중량증가산업·부패하기 쉬운 제품 → 시장지향형 입지
• 뢰쉬 최대수요이론: 수요 측면에서 이윤이 최대가 되는 곳(시장 확대 가능성)에 입지
• 임계등비용선: 노동비 절약액과 운송비 추가 부담액이 같은 등비용선. 원료지수는 항상 양수

상업입지이론

• 크리스탈러 중심지이론: 최소요구치(중심지 기능 유지를 위한 최소 수요 규모), 최소요구범위(판매자가 정상이윤을 얻을 만큼 소비자를 포함하는 경계까지의 거리), 재화의 도달범위(중심지로부터 수요가 0이 되는 곳까지의 거리), 배후지(중심지로부터 재화·서비스를 공급받는 주변 지역)
• 중심지가 성립하려면 재화의 도달범위가 최소요구범위보다 커야 함
• 레일리 소매중력모형: 두 도시가 중간 도시에서 끌어들이는 상권 크기는 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례
• 컨버스 분기점모형: 두 도시 사이 상권의 경계(분기점)를 계산
• 허프 확률모형: 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 매장 면적에 비례, 거리(마찰계수 적용)에 반비례
• 허프 모형에서 공간(거리)마찰계수는 교통이 불편할수록, 전문품보다 일상용품일수록 커짐
• 넬슨 소매입지이론: 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위한 8가지 원칙
• 허프 모형: 효용이 클수록 선택 확률이 높다는 공리에 기초, 모형 적용 전에 마찰계수를 먼저 정해야 함, 고정된 상권을 놓고 경쟁하는 제로섬 게임이라는 한계

시장실패와 정부 개입

• 시장실패: 시장이 자원을 효율적으로 배분하지 못하는 상태 → 정부 개입의 근거
• 시장실패 원인: 불완전경쟁(독점), 규모의 경제, 외부효과, 공공재, 정보의 비대칭
• 정(+)의 외부효과: 다른 사람에게 의도하지 않은 이익 → 과소 생산 → 보조금 등으로 장려
• 부(−)의 외부효과: 다른 사람에게 의도하지 않은 손해 → 과다 생산 → 규제(지역지구제 등)
• 공공재 특성: 비경합성·비배제성 → 무임승차 문제로 과소 생산
• 정(+)의 외부효과 시설은 서로 유치하려는 핌피(PIMFY), 부(−)의 외부효과 시설은 기피하는 님비(NIMBY) 현상
• 토지선매: 허가구역에서 허가 신청이 있을 때 공익 목적으로 국가·지자체·LH 등이 우선 매수. 비축토지는 한국토지주택공사가 관리
• 정부 개입 수단: 직접 개입(토지비축(토지은행), 공영개발, 공공투자사업, 토지수용, 공공임대주택), 간접 개입(종합부동산세 등 조세, 개발부담금, LTV·DTI 등 금융, 보조금, 정보 제공)

임대료 규제·보조와 분양가상한제

• 임대료 상한 규제(시장 임대료보다 낮게): 단기적으로 초과수요 발생, 장기적으로 임대주택 공급 감소, 주택의 질 저하, 기존 임차인 이동 감소
• 규제 임대료가 시장 균형 임대료보다 높으면 효과 없음
• 임대료 보조: 단기적으로 임대료 상승, 장기적으로 임대주택 공급 증가 (소비자 보조)
• 분양가상한제: 분양가를 낮추지만 신규 주택 공급 감소, 품질 저하, 전매차익(투기) 우려
• 공공임대주택 공급은 공급 측면, 주택바우처는 수요 측면의 지원
• 공공주택 특별법상 공공임대주택: 통합공공임대(최저소득·저소득 서민·젊은 층·취약계층), 행복주택(대학생·사회초년생·신혼부부 등 젊은 층), 장기전세주택(전세계약 방식), 분양전환공공임대(일정 기간 임대 후 분양전환)
• 주거급여: 자가 가구도 수선유지급여 수급 가능. 임대료 규제는 이중가격 형성 우려, 공공임대 공급은 소득재분배 효과

부동산 조세의 귀착과 효과

• 조세는 상대적으로 비탄력적인 쪽이 더 많이 부담 (조세의 전가·귀착)
• 수요가 완전비탄력적이면 세금은 전부 수요자(임차인)가 부담
• 공급이 완전비탄력적이면 세금은 전부 공급자(임대인)가 부담 → 토지에 대한 보유세는 전가되지 않음
• 임대주택에 재산세를 부과하면 임대료 상승 → 일부가 임차인에게 전가
• 동결효과(lock-in effect): 양도소득세가 무거우면 매도를 미뤄 공급이 감소하고 가격이 오를 수 있음
• 헨리 조지: 토지에서 나오는 지대에 단일세(토지세) 부과 주장 → 토지세만으로 재정 충당
• 거래세를 올리면 소비자잉여·생산자잉여가 줄고 경제적 순손실(사중손실)이 생김. 공급이 비탄력적일수록 순손실은 작아짐
• 헨리 조지: 토지세는 다른 곳으로 전가되지 않는다는 점을 근거로 토지단일세 주장. 동결효과는 공급을 줄여 가격 상승 요인

시행 중인 제도와 폐지된 제도

• 폐지된 제도: 택지소유상한제(1998 폐지, 1999 위헌 결정), 토지초과이득세(1998 폐지), 종합토지세(2005 재산세·종합부동산세로 개편), 공한지세
• 현재 시행되는 제도 예: 개발부담금, 재건축초과이익환수, 토지거래허가구역, 부동산 실거래가 신고, 종합부동산세, 분양가상한제(주택법)
• 개발부담금: 개발사업으로 생긴 개발이익의 일부를 환수 (개발이익 환수에 관한 법률)
• 재건축부담금: 재건축초과이익 환수에 관한 법률
• 토지비축(토지은행): 공공이 미리 토지를 사서 필요할 때 공급 → 직접 개입 (공공토지의 비축에 관한 법률, LH 토지은행계정)
• 개발권양도제(TDR): 규제로 손실을 입은 토지소유자의 개발권을 다른 곳에 팔게 하는 제도. 우리나라 법령상 시행되지 않음 (제35회)
• 지구단위계획은 도시·군관리계획 (기본계획 아님). 지역지구제는 부(−)의 외부효과를 줄이는 수단
• 금융규제 예: LTV·DTI·DSR 강화. 택지개발지구 지정·토지거래허가·개발부담금·분양가상한제는 금융규제가 아님

수익률과 위험

• 기대수익률: 투자로 예상되는 수익률 (각 상황 수익률 × 확률의 합)
• 요구수익률: 투자자가 투자하기 위해 요구하는 최소 수익률 = 무위험률 + 위험할증률 (+ 예상 인플레이션)
• 실현수익률: 투자 후 실제로 얻은 수익률 (사후적)
• 기대수익률 ≥ 요구수익률이면 투자. 위험이 커지면 요구수익률 상승
• 위험의 종류: 사업위험(시장·운영·위치), 금융위험(부채 사용), 법적위험, 인플레이션 위험, 유동성위험
• 위험 측정: 수익률의 분산·표준편차가 클수록 위험이 큼
• 평균-분산 지배원리: 기대수익률이 같으면 위험이 작은 것, 위험이 같으면 수익률이 큰 것 선택
• 위험회피형 투자자의 무차별곡선은 우상향, 위험을 싫어할수록 기울기가 가파름
• 위험 처리: 위험조정할인율(위험한 투자일수록 높은 할인율), 보수적 예측(수익을 하향 추계), 민감도분석
• 시중금리가 오르면 요구수익률도 상승. 변이계수(표준편차 ÷ 기대수익률)가 작을수록 위험회피형 투자자가 선호
• 정책·토지이용규제 변화로 생기는 불확실성은 법적 위험(유동성위험은 현금화 곤란 위험)

포트폴리오 이론

• 포트폴리오: 여러 자산에 분산투자해 비체계적 위험을 줄이는 것
• 체계적 위험(시장 전체 위험, 경기·금리·인플레이션)은 분산투자로 제거 불가
• 비체계적 위험(개별 자산 고유 위험)은 분산투자로 감소·제거 가능
• 두 자산 수익률의 상관계수가 낮을수록 분산효과가 큼. 상관계수가 −1이면 위험을 0까지 줄일 수 있음, +1이면 분산효과 없음
• 효율적 프론티어: 같은 위험에서 수익률이 가장 높은 포트폴리오를 이은 선 (우상향)
• 최적 포트폴리오: 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점

영업수지(현금흐름) 계산

• 가능총소득 − 공실·불량부채 + 기타소득 = 유효총소득
• 유효총소득 − 영업경비 = 순영업소득
• 순영업소득 − 부채서비스액(원리금 상환액) = 세전현금흐름
• 세전현금흐름 − 영업소득세 = 세후현금흐름
• 영업경비에 포함되지 않는 것: 부채서비스액, 감가상각비, 소득세, 개인적 업무비, 공실·불량부채
• 영업소득세 = (순영업소득 + 대체충당금 − 이자지급분 − 감가상각액) × 세율

화폐의 시간가치 6계수

• 일시불의 내가계수 (1+r)ⁿ: 현재 1원의 n년 후 가치
• 일시불의 현가계수 1/(1+r)ⁿ: n년 후 1원의 현재가치
• 연금의 내가계수: 매년 1원씩 적립했을 때 n년 후 가치
• 감채기금계수: 연금의 내가계수의 역수. n년 후 목표액을 모으려면 매년 얼마를 적립?
• 연금의 현가계수: 매년 1원씩 n년간 받을 금액의 현재가치
• 저당상수: 연금의 현가계수의 역수. 대출금 × 저당상수 = 매기 원리금 상환액
• 잔금비율 + 상환비율 = 1

할인현금흐름분석법

• 순현가(NPV) = 현금유입의 현가 − 현금유출의 현가. NPV ≥ 0이면 투자 채택
• 내부수익률(IRR): NPV를 0으로 만드는 할인율. IRR ≥ 요구수익률이면 투자 채택
• 수익성지수(PI) = 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가. PI ≥ 1이면 채택
• 재투자율 가정: NPV는 요구수익률, IRR은 내부수익률
• 가치가산원칙은 NPV에서 성립하고 IRR에서는 성립하지 않음
• 두 방법의 결과가 다르면 일반적으로 순현가법이 더 우수

비할인법과 비율분석

• 비할인법(화폐의 시간가치 무시): 단순회수기간법, 회계적 이익률법, 어림셈법(승수법·수익률법), 비율분석법
• 회수기간법: 회수기간이 목표보다 짧으면 채택
• 총소득승수 = 총투자액 ÷ 총소득. 순소득승수 = 총투자액 ÷ 순영업소득 (자본회수기간)
• 종합자본환원율 = 순영업소득 ÷ 총투자액 (순소득승수의 역수)
• 지분배당률 = 세전현금흐름 ÷ 지분투자액
• 부채감당률(DSCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
• 대부비율(LTV) = 부채 ÷ 부동산 가치. 부채비율 = 부채 ÷ 자기자본. 대부비율 50%면 부채비율 100%
• 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) ÷ 유효총소득

부채금융과 레버리지

• 정(+)의 레버리지: 총자본수익률 > 대출금리(저당수익률) → 부채를 늘릴수록 자기자본수익률 상승
• 부(−)의 레버리지: 총자본수익률 < 대출금리
• LTV(담보인정비율) = 융자액 ÷ 부동산 가치
• DTI(총부채상환비율) = 연간 부채상환액 ÷ 연소득
• DSCR(부채감당률) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액. 1보다 작으면 순영업소득으로 원리금을 다 갚지 못함
• 원금균등상환: 매기 원금이 같고 원리금은 점점 감소. 초기 상환 부담이 큼
• 원리금균등상환: 매기 원리금이 같음. 총이자는 원금균등보다 많음
• 점증식상환: 초기 상환액이 적고 점점 늘어남 → 미래 소득이 늘 젊은 층에 유리. 초기에 부(−)의 상환 가능
• 대출채권의 가중평균상환기간(duration): 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시상환 순으로 길어짐
• 만기일시상환: 대출기간 동안 이자만 내고 만기에 원금 일시 상환. 거치기간이 있으면 이자 총액과 원리금 총액이 증가
• 시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 차입자는 조기상환이 유리
• DSR: 차입자의 연간 소득 대비 모든 금융부채 연간 원리금 상환액 비율. LTV가 오르면 자기자본비율은 낮아짐

고정금리와 변동금리

• 고정금리 대출: 시장금리가 오르면 대출자(은행)가 손해, 시장금리가 내리면 차입자가 조기상환 유인
• 변동금리 대출: 금리 변동 위험이 차입자에게 전가됨
• 대출기관 입장에서 금리위험을 줄이려면 변동금리 대출, 조정 주기를 짧게
• 예상치 못한 인플레이션이 생기면 고정금리 대출의 대출기관이 손해
• 차입자의 조기상환 위험은 시장금리가 하락할 때 커짐

저당유동화와 MBS

• 저당유동화: 금융기관이 보유한 주택담보대출(저당채권)을 증권화해 자금을 회수하는 것 → 주택금융 활성화
• MPTS(이체증권): 지분형. 원리금 수취권과 주택저당에 대한 소유권 모두 투자자에게 이전. 조기상환위험·채무불이행위험을 투자자가 부담
• MBB(저당담보부채권): 채권형. 원리금 수취권과 소유권 모두 발행자가 보유. 위험을 발행자가 부담, 초과담보 필요
• MPTB: 혼합형. 원리금 수취권은 투자자, 소유권은 발행자
• CMO(다계층증권): 혼합형. 만기와 이자율이 다른 여러 트랜치로 나누어 발행
• 한국주택금융공사: 주택저당증권(MBS) 발행, 주택연금, 보금자리론 등

부동산투자회사(리츠)와 프로젝트 파이낸싱

• 자기관리 리츠: 자산운용 전문인력을 두고 직접 운용하는 실체형 회사
• 위탁관리 리츠: 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사
• 기업구조조정 리츠: 기업구조조정용 부동산에 투자, 위탁관리 (명목형)
• 영업인가 후 6개월이 지나면 최저자본금: 자기관리 70억원, 위탁관리·기업구조조정 50억원
• 프로젝트 파이낸싱(PF): 사업주가 아닌 프로젝트 자체의 현금흐름과 자산을 담보로 자금 조달
• PF 특징: 비소구 또는 제한소구 금융, 부외금융(사업주 재무상태표에 부채로 안 잡힘), 위험 분담, 높은 금융비용
• 지분금융: 리츠, 조인트벤처, 부동산 신디케이트, 공모 증자. 부채금융: 저당대출, MBS, ABS·ABCP, 프로젝트금융, 주택상환사채
• 주택연금: 주택에 저당권을 설정하고 연금 방식으로 대출. 소유권은 이전되지 않음. 보증기관은 한국주택금융공사
• 주택연금 가입: 주택소유자 또는 배우자가 55세 이상, 공시가격 12억원 이하(시행령). 주거용 오피스텔도 가능. 담보 방식은 저당권 설정·신탁 등기 방식
• 주택연금은 소유자 사망 후 배우자에게 승계됨. 연금을 받을 권리는 양도·압류할 수 없음
• 자기관리 리츠 자산운용 전문인력: 감정평가사·공인중개사로 해당 분야 5년 이상, 부동산 관련 석사 이상으로 투자·운용 업무 3년 이상, 부동산투자회사 등에서 5년 이상 근무 등 (법 제22조)
• 위탁관리 리츠: 본점 외 지점 X, 직원 고용·상근 임원 X, 설립 자본금 3억원 이상, 최저자본금 50억원. 영업인가·등록 후 자금 차입·사채 발행 가능
• PF: 프로젝트가 부실화되면 대출기관의 채권회수에도 영향. 사업자금은 에스크로 계정으로 관리

부동산 개발과 민간투자사업

• 개발의 위험: 법률위험(인허가), 시장위험(수요·가격 변동), 비용위험(건축비 상승)
• 개발의 경제적 타당성 분석 순서: 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석
• 시장성분석: 개발된 부동산이 현재나 미래에 팔리거나 임대될 수 있는지 분석. 대표적인 방법이 흡수율분석
• 흡수율분석: 특정 지역에서 공급된 부동산이 일정 기간 시장에서 얼마나 소비(분양·임대)되는지 분석
• 민감도분석: 타당성분석에 쓴 투입요소가 변할 때 결과치(순현가·내부수익률 등)가 어떻게 달라지는지 분석
• BTO(Build-Transfer-Operate): 준공 후 소유권 국가 귀속, 사업시행자가 운영해 사용료로 투자비 회수 (도로·터널)
• BTL(Build-Transfer-Lease): 준공 후 소유권 국가 귀속, 정부에 임대해 임대료로 회수 (학교·기숙사)
• BOT: 운영 기간 동안 소유·운영 후 기간 만료 시 소유권 이전. BOO: 사업시행자가 계속 소유·운영
• 근거: 사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 (1호 BTO, 2호 BTL, 3호 BOT, 4호 BOO)
• 재건축사업은 신개발이 아니라 재개발방식. 건축물 리모델링·용도변경(시공 제외)도 부동산개발에 포함 (부동산개발업법)
• 수용방식은 환지방식보다 사업비 부담·조성토지 매각부담이 크고, 대토 수요로 구역 밖 지가를 올릴 수 있음. 환지방식은 개발이익이 종전 소유자에게 귀속되기 쉽고 동의 절차가 많아 복잡 (제35회)
• 토지소유자와 개발업자 공동사업: 등가교환(토지가격·공사비 비율로 개발 부동산을 나눔), 토지신탁(신탁회사가 개발·관리 후 수익 교부)
• 토지신탁은 소유권을 신탁회사에 이전하지만, 사업수탁방식은 소유권 이전 없이 토지소유자가 사업주체. 담보신탁은 수익증권을 담보로 대출받는 방식, 관리신탁도 소유권 이전이 따름
• 개발 진행 순서: 구상(아이디어) → 예비적 타당성분석 → 부지 확보 → 타당성분석 → 금융 → 건설 → 마케팅
• 행정 변화로 인한 인허가 지연 위험은 시행사·시공사가 스스로 통제할 수 없는 위험 (워포드: 법률·시장·비용위험)

부동산 관리와 마케팅

• 자가관리(직접관리): 기밀 유지·애착 강점, 전문성 부족·관리 타성화 우려
• 위탁관리(간접관리): 전문성·효율성, 기밀 유지 곤란, 관리업체 신뢰도 문제
• 혼합관리: 일부 위탁, 책임 소재 불명확 우려
• 관리 내용: 기술적 관리(유지보수), 경제적 관리(회계·수지), 법률적 관리(계약·권리)
• 건물 생애주기: 전개발 → 신축 → 안정 → 노후 → 완전폐물. 안정단계가 가장 길고 리모델링 효과가 큼
• STP 전략: 시장세분화(Segmentation) → 표적시장(Targeting) → 차별화(Positioning)
• 4P 믹스: 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)
• AIDA 원리: 주의(Attention) → 관심(Interest) → 욕망(Desire) → 행동(Action) (고객점유 마케팅)
• 시장점유 전략: 공급자 측면, 표적시장 선점·점유율 확대 (STP, 4P). 고객점유 전략: 소비자 측면, 구매의사결정 단계마다 심리적 접점 마련 (AIDA). 관계마케팅: 공급자와 소비자의 지속적 관계
• 가격전략: 빠른 자금 회수가 필요하고 지역 구매력이 낮으면 저가전략. 적응가격전략은 같은 제품을 수요자에 따라 다른 가격에 판매
• 관리 영역: 자산관리(포트폴리오·투자위험·재투자 분석, 가장 적극적), 재산관리(임대·수지), 시설관리(시설 운영·유지, 소극적)
• 기능적 내용연수 요인: 설계·설비 불량, 부지와의 부적응. 경제적 내용연수 요인: 인근지역 변화, 시장성 감퇴

부동산가격 제원칙과 지역분석

• 최유효이용의 원칙: 가격 제원칙의 중심. 객관적으로 합리적·합법적인 최고·최선의 이용
• 변동의 원칙(시점수정의 근거), 예측의 원칙(수익환원법의 근거), 대체의 원칙(거래사례비교법의 근거)
• 균형의 원칙: 내부 구성요소의 조화 → 위반 시 기능적 감가
• 적합의 원칙: 외부 환경과의 조화 → 위반 시 경제적 감가
• 기여의 원칙: 각 구성요소가 전체 가치에 기여하는 정도 (추가투자 판단)
• 지역분석: 대상 지역의 표준적 이용과 가격수준 판정. 개별분석보다 먼저 함
• 개별분석: 대상 부동산의 최유효이용을 판정해 구체적 가격 결정
• 인근지역: 대상부동산이 속한 지역으로 지역요인을 공유. 유사지역: 대상이 속하지 않지만 인근지역과 유사한 지역

감정평가 3방식 6방법

• 원가방식(비용성): 원가법 → 적산가액, 적산법 → 적산임료
• 비교방식(시장성): 거래사례비교법 → 비준가액, 임대사례비교법 → 비준임료, 공시지가기준법
• 수익방식(수익성): 수익환원법 → 수익가액, 수익분석법 → 수익임료
• 감정평가에 관한 규칙상 원칙: 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법, 구분소유 건물과 대지는 거래사례비교법, 임대료는 임대사례비교법
• 자동차는 거래사례비교법, 건설기계·선박(선체·기관·의장별)·항공기는 원가법, 과수원은 거래사례비교법
• 수익환원법이 주된 방법: 광업재단, 기업가치, 영업권·특허권·실용신안권·상표권·저작권 등 무형자산
• 기준시점: 가격조사를 완료한 날짜. 미리 정한 기준시점은 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 인정 (규칙 제9조)
• 둘 이상 물건이 일체로 거래되면 일괄평가, 가치를 달리하는 부분은 구분평가, 특수 목적이 있으면 부분평가 가능
• 적산법: 기초가액 × 기대이율 + 필요경비로 임대료 산정. 일반기업 경영의 총수익을 분석하는 것은 수익분석법

원가법·거래사례비교법·수익환원법 세부

• 원가법: 재조달원가 − 감가수정 = 적산가액
• 감가수정 방법: 내용연수법(정액법·정률법·상환기금법), 관찰감가법, 분해법
• 정액법: 매년 감가액이 같음. 정률법: 매년 감가율이 같고 감가액은 점점 감소 (초기 감가액이 큼)
• 감가수정의 내용연수는 물리적이 아니라 경제적 내용연수 기준
• 거래사례비교법: 사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 가치형성요인 비교
• 사정보정: 거래 당시의 특수한 사정(급매 등)을 정상화. 시점수정: 거래시점 → 기준시점
• 수익환원법: 직접환원법(수익가액 = 순영업소득 ÷ 환원율), 할인현금흐름분석법
• 환원율 = 순영업소득 ÷ 가격. 환원율이 오르면 수익가액은 하락
• 환원율은 자본의 기회비용을 반영. 금리 상승·투자위험 증가는 환원율을 높이는 요인
• 재조달원가: 기준시점에 재생산·재취득하는 적정원가 총액. 제세공과금과 수급인의 적정이윤을 포함. 산정방법은 총량조사법·구성단위법·비용지수법, 직접법·간접법 병용 가능

부동산 가격공시 제도

• 표준지공시지가: 국토교통부장관이 공시. 공시기준일 원칙 1월 1일
• 표준지공시지가 이의신청: 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게
• 개별공시지가: 시장·군수·구청장이 결정·공시. 이의신청은 결정·공시일부터 30일 이내 시장·군수·구청장에게
• 표준주택가격: 국토교통부장관 공시 (표준주택은 단독주택 중에서 선정). 개별주택가격: 시장·군수·구청장 공시
• 공동주택가격: 국토교통부장관이 공시
• 표준지공시지가의 효력: 토지시장 가격정보 제공, 일반적 토지거래 지표, 국가 등의 업무 관련 지가 산정, 감정평가의 기준
• 개별공시지가: 1.1~6.30 분할·합병 등 → 7월 1일 기준, 7.1~12.31 → 다음 해 1월 1일 기준

중개대상물의 표시·광고

• 표시·광고 시 명시: 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 개업공인중개사 성명
• 중개보조원에 관한 사항은 명시하면 안 됨
• 인터넷 광고 시 추가 명시: 중개대상물의 소재지, 면적, 가격, 종류, 거래 형태, 건축물의 총 층수·사용승인일 등
• 부당한 표시·광고 금지: 존재하지 않는 매물, 거래할 수 없거나 거래 의사가 없는 매물, 가격 등을 사실과 다르게 표시
• 국토교통부장관은 인터넷 표시·광고를 모니터링할 수 있음
• 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물 표시·광고 불가
• 모니터링: 공공기관 등에 위탁 가능, 기본 모니터링 결과보고서는 완료 후 30일 이내 제출, 국토교통부장관은 결과를 시·도지사·등록관청에 통보하고 조사·조치 요구

확인·설명서와 거래계약서

• 중개대상물 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게
• 확인·설명 사항: 기본사항, 권리관계, 공법상 제한, 상태(수도·전기·벽면 등), 입지조건, 환경조건, 중개보수·실비, 취득 시 조세 종류·세율
• 확인·설명 시 근거자료(토지대장 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등)를 제시해야 함 (제25조 제1항, 2025.8.14. 개정으로 신탁원부 등 명시)
• 확인·설명서 사본 보존: 3년 / 거래계약서 사본 보존: 5년
• 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됨
• 확인·설명서와 거래계약서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인
• 거래계약서에 거래금액 등을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 계약서 작성 금지
• 근저당이 있어도 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없음(판례). 주택 임대차 중개는 취득 조세·공시가격 기재 생략 가능
• 아파트 등 공동주택 임대차 중개 시 관리비 금액과 산출내역도 확인·설명. 보수를 받지 못했어도 확인·설명 의무와 손해배상의무는 그대로
• 거래계약서 필수 기재: 계약일, 확인·설명서 교부일자, 권리이전 내용, 인도일시, 조건·기한 등. 국토교통부장관은 표준 서식 사용 권장 가능
• 주거용 확인·설명서 임대차 확인사항: 국세·지방세 체납정보, 민간임대등록 여부, 계약갱신요구권 행사 여부 등

국세·지방세와 단계별 세금

• 국세: 양도소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 부가가치세, 소득세, 법인세
• 지방세: 취득세, 재산세, 등록면허세, 지방교육세, 지역자원시설세, 지방소득세
• 취득 단계: 취득세, 등록면허세, 상속세·증여세 등
• 보유 단계: 재산세, 종합부동산세
• 양도 단계: 양도소득세
• 부가세(附加稅): 지방교육세(취득세·등록면허세·재산세에 부가), 농어촌특별세(취득세·종합부동산세 등에 부가)

건축물 용도와 주택 유형

• 공동주택(건축법 시행령): 아파트 = 주택으로 쓰는 층수 5개 층 이상 / 연립주택 = 4개 층 이하 + 주택 바닥면적 합계 660㎡ 초과 / 다세대주택 = 4개 층 이하 + 660㎡ 이하 / 기숙사
• 1층 전부를 필로티 주차장으로 쓰면 그 층은 주택 층수에서 제외
• 예: 1층 필로티 주차장 + 2~5층 주택(4개 층), 바닥면적 합계 1,000㎡, 16세대 → 연립주택
• 단독주택에는 다가구주택(3개 층 이하, 660㎡ 이하)·다중주택·공관도 포함
• 준주택(주택법): 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔 (생활숙박시설 X)
• 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 상하에 미치지만, 한계고도·한계심도를 법률로 정하고 있지 않음
• 등기로 소유권 공시: 20톤 이상 기선 등 선박, 입목. 덤프트럭·항공기·철도차량은 등록·별도 공시, 어업권은 등록, 한 그루 나무는 등기 불가

투자·신탁·마케팅·권리분석 보충

• 경기 침체기에 수익이 일정한데 가격이 떨어지는 이유: 위험이 커져 할인율이 높아지기 때문
• 부동산투자는 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 때문에 시장 변화를 면밀히 살펴야 함. 실물자산이지만 디플레이션·경기침체기에는 좋은 투자대상이 아님
• 기존 저가 대출 승계권의 가치 = 월 원리금 절감액 × 신규 금리 연금현가계수
• 예: 대출 1억 5천만원, 5% 연금현가계수 150, 7%는 125 → 월 상환 100만원 vs 120만원 → 20만원 × 125 = 2,500만원
• 부동산신탁: 수익자는 위탁자가 지정한 제3자도 가능. 신탁재산은 수탁자·위탁자의 고유재산과 독립. 담보신탁은 저당권보다 비용이 적고 채무불이행 시 처분 절차가 간편
• 대물교환방식(등가교환): 토지소유자가 공사대금을 완성 건물 일부로 지급하고, 소유권을 가진 채 가치 상승분을 얻음
• 시장세분화: 부동산시장을 서로 다른 둘 이상의 하위시장으로 나누는 과정. 기준은 지리적·인구통계학적·심리적·행동적 변수
• 등기사항전부증명서: 갑구 = 소유권, 가압류, 가등기, 강제경매개시결정 / 을구 = 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리
• 예고등기는 폐지됐지만 환매특약등기는 존속. 근저당권·담보가등기는 경매의 말소기준권리. 부동산임차권은 물권이 아니어도 등기 가능
• 강제경매에서 낙찰자가 부합물로 취득: 마당의 연못, 무단으로 심은 조경수 / 지상권자가 심은 감나무, 미등기 신축 건물은 부합물 아님