감정평가사 민법(총칙·물권) 핵심 요약 정리

민법의 법원(法源)과 관습

• 민사에 관하여 법률에 규정이 없으면 관습법에 의하고, 관습법이 없으면 조리에 의함 (제1조)
• 법률에는 민법전뿐 아니라 민사에 관한 명령·규칙(대법원규칙인 부동산등기규칙 포함), 헌법에 따라 체결·공포된 조약, 일반적으로 승인된 국제법규, 대통령의 긴급재정명령도 포함
• 관습법: 사회의 법적 확신으로 법규범이 된 관행. 법원이 당사자의 주장·증명이 없어도 직권으로 확정할 수 있음
• 관습법이 사회질서 변화로 적용 시점의 전체 법질서에 반하게 되면 법적 효력이 부정됨 (종중 구성원을 성년 남자로 한정하던 관습법은 효력 상실)
• 법원은 관습법이 헌법에 위반되는지 판단할 수 있음. 관습법으로 물권을 창설할 수 있음(분묘기지권, 관습법상 법정지상권)
• 사실인 관습: 법적 확신이 없는 단순한 관행. 법령으로서 효력 없이 법률행위 당사자의 의사를 보충하는 해석기준. 존재는 원칙적으로 당사자가 주장·증명
• 관습상 물권이 아닌 것: 온천에 관한 권리, 미등기 무허가건물 양수인의 소유권에 준하는 권리

권리의 종류와 신의성실의 원칙

• 형성권: 일방의 의사표시로 법률관계를 변동 (취소권, 해제권, 해지권, 추인권, 상계권, 매매의 일방예약 완결권, 지상물매수청구권, 부속물매수청구권, 지료·차임 증감청구권)
• 형성권이 아닌 것: 점유자의 유익비상환청구권, 상속회복청구권(청구권), 지상권자의 갱신청구권(청구권)
• 법원의 판결이 있어야 효과가 생기는 형성권: 채권자취소권, 재판상 이혼청구권 등
• 항변권: 동시이행항변권, 보증인의 최고·검색의 항변권은 청구권 행사를 일시 저지하는 연기적 항변권(청구권을 소멸시키지 않음)
• 주된 권리가 시효로 소멸하면 종된 권리도 소멸 (제183조). 부양청구권은 일신전속권, 임대인의 해지권은 일신전속권 아님
• 점유권은 절대권, 저당권은 지배권
• 신의칙(제2조): 법원이 당사자 주장 없어도 직권으로 판단. 공법관계에도 적용. 사정변경 원칙의 '사정'은 계약의 기초가 된 객관적 사정
• 강행법규 위반임을 알면서 법률행위를 한 자가 그 무효를 주장해도 신의칙 위반이 아님. 인지청구권은 포기할 수 없어 실효 법리 적용 X
• 권리남용이라도 권리가 언제나 소멸하는 것은 아님. 인격권 침해에는 금지청구권 인정

권리능력과 태아·사망

• 사람은 생존한 동안 권리와 의무의 주체가 됨 (제3조). 출생은 전부노출설. 가족관계등록부 기재는 권리능력 요건 아님
• 권리능력은 당사자의 합의로 제한할 수 없음 (강행규정)
• 태아는 다음에 관하여 이미 출생한 것으로 봄: 불법행위 손해배상(부(父)의 생명침해 위자료 포함), 상속·대습상속, 유증, 사인증여
• 태아는 채무불이행 손해배상청구권, 증여(수증행위)에는 권리능력 없음. 판례는 정지조건설: 태아인 동안 법정대리인이 없어 대리 수증 불가
• 태아가 사산되면 자신의 생명침해로 인한 손해배상을 청구할 수 없음
• 동시사망: 2인 이상이 동일한 위난으로 사망하면 동시에 사망한 것으로 추정 (제30조) → 반증으로 번복 가능
• 인정사망: 수해·화재 등으로 사망 확실 시 관공서 보고로 가족관계등록부 기재. 반대 증거로 추정력 상실
• 법원은 인정사망이나 실종선고에 의하지 않고도 경험칙에 의거해 사망사실을 인정할 수 있음
• 법인도 유증을 받을 수 있음. 청산법인의 권리능력은 청산 목적 범위 내

의사능력과 미성년자

• 의사능력: 행위의 의미를 이해하는 능력. 구체적 법률행위마다 개별적으로 판단. 의사무능력자의 행위는 무효
• 의사무능력을 이유로 무효를 주장하는 자가 의사무능력을 증명. 의사무능력자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환
• 미성년자: 19세 미만. 법률행위에는 법정대리인 동의 필요, 동의 없으면 취소 가능 (제5조). 동의는 묵시적으로도 가능
• 동의 없이 할 수 있는 행위: 권리만 얻거나 의무만 면하는 행위, 처분 허락 재산, 영업 허락 행위. 부담부 증여를 받는 것은 의무를 지므로 동의 필요
• 미성년자가 혼인하면 성년자로 봄 (제826조의2)
• 미성년자도 타인의 대리인이 될 수 있음 (대리인은 행위능력자일 필요 없음, 제117조) → 법정대리인 동의 불요
• 미성년자는 법정대리인 동의 없이 단독으로 취소할 수 있음. 법정대리인은 미성년자인 동안에도 추인 가능

성년후견·한정후견·특정후견

• 성년후견: 정신적 제약으로 사무처리 능력이 지속적으로 결여. 가정법원은 개시 심판 시 본인의 의사를 고려해야 함
• 피성년후견인의 행위는 법정대리인 동의가 있어도 취소 가능. 가정법원은 취소할 수 없는 행위 범위를 정할 수 있음. 일용품 구입 등 대가가 과도하지 않은 일상행위는 취소 불가
• 피성년후견인이 동의서를 위조해도 취소 가능 (속임수로 취소권을 잃는 건 미성년자·피한정후견인이 동의를 가장한 경우)
• 한정후견: 사무처리 능력이 지속적으로 부족. 원칙적으로 행위능력 있음. 가정법원이 한정후견인의 동의를 받아야 하는 행위의 범위를 정함
• 성년후견 개시 청구가 있어도 필요하면 한정후견 개시 가능(반대도 같음)
• 특정후견: 일시적 후원 또는 특정 사무 후원. 본인의 의사에 반하여 할 수 없음. 기간 또는 사무 범위를 정해야 함. 행위능력 제한 없음
• 피성년후견인에 대해 한정후견 개시 심판 시 종전 성년후견 종료 심판, 피한정후견인에 대해 성년후견 개시 시 한정후견 종료 심판
• 의사능력이 없어도 심판이 없으면 피성년후견인이 아님. 한정후견이 종료돼도 이미 동의 없이 한 행위는 취소 가능

부재자 재산관리와 실종선고

부재자 재산관리 (제22조~제26조)

• 부재자는 성질상 자연인에 한함(법인 X)
• 법원이 선임한 재산관리인은 법정대리인. 보존·이용·개량행위(예: 소유권이전등기 말소청구)는 허가 없이 가능, 그 범위를 넘는 처분은 법원 허가 필요
• 법원 허가는 과거의 처분행위를 추인하는 방법으로도 할 수 있음 (허가 없이 매각 후 허가 얻어 등기 → 추인)
• 부재자로부터 처분권을 위임받은 재산관리인(위임관리인)은 처분에 법원 허가 불요. 단, 부재자 생사가 불분명해지면 권한을 넘는 행위에 허가 필요하고, 법원은 관리인·이해관계인·검사 청구로 개임 가능
• 법원은 재산관리인에게 부재자 재산으로 상당한 보수 지급 가능. 법원 선임 관리인은 언제든 사임 가능
• 선임결정 취소는 장래에 향해서만 효력. 취소 전 권한 내 행위는 실종선고기간 만료 후라도, 부재자 사망을 확인했더라도 유효

실종선고 (제27조~제29조)

• 보통실종: 5년 / 특별실종(전지, 침몰 선박, 추락 항공기, 기타 위난): 위난 종료 후 1년
• 청구권자: 이해관계인(제1순위 상속인 있으면 후순위 상속인은 X) 또는 검사
• 공시최고 기간 6개월 이상 → 신고 없으면 실종선고
• 실종기간이 만료한 때 사망한 것으로 봄(간주). 생존해 있어도 권리능력을 잃지 않음(사망 의제는 종래 주소 중심의 법률관계)
• 실종선고 취소: 선고 후 취소 전 선의로 한 행위는 효력에 영향 없음

법인의 설립과 정관

• 법인은 법률의 규정에 의하지 않으면 성립하지 못함 (제31조). 학술·종교·자선 등 비영리 사단·재단은 주무관청 허가를 얻어 설립 (제32조)
• 영리 목적의 사단은 상사회사 설립 조건에 따라 법인으로 할 수 있음(재단 X)
• 설립등기는 법인의 성립요건 (대항요건 X). 주된 사무소 소재지에서 함
• 사단법인 설립행위: 2인 이상 설립자가 정관 작성·기명날인하는 요식행위(합동행위). 재단법인 설립행위도 요식행위(상대방 없는 단독행위)
• 사단법인 정관 필요적 기재사항(제40조): 목적, 명칭, 사무소 소재지, 자산에 관한 규정, 이사 임면 규정, 사원자격 득실 규정, 존립시기나 해산사유(정하는 경우)
• 재단법인(제43조): 목적·명칭·사무소·자산·이사 임면. 재단의 존립시기·해산사유는 필요적 기재사항 아님
• 이사회 구성에 관한 규정은 필요적 기재사항 아님
• 정관의 법적 성질은 자치법규. 사원총회가 정관과 다른 해석을 결의해도 법원·사원을 구속하지 않음
• 정관 변경: 사단은 총사원 3분의 2 이상 동의 + 주무관청 허가(정수는 정관으로 달리 정할 수 있음). 재단은 정관에 변경 방법이 있을 때만 가능하고 역시 허가 필요
• 재단 목적 달성 불능 시 설립자나 이사가 허가 얻어 목적 등 변경 가능 (제46조)
• 재단 기본재산의 편입·처분은 정관 변경이라 허가 필요. 단 기본재산에 저당권을 설정하는 것은 허가 불요

법인의 기관과 해산·청산

이사

• 이사는 필수 기관 (제57조). 이사의 수와 임기는 정관에서 임의로 정함. 이사 성명·주소는 등기사항
• 각자 대표가 원칙. 대표권 제한은 정관에 기재해야 효력, 등기해야 제3자에게 대항 (제60조)
• 법인과 이사의 이익이 상반하는 사항은 그 이사에게 대표권 없음 → 법원이 특별대리인 선임 (제64조)
• 이사가 없거나 결원으로 손해가 생길 염려 → 법원이 이해관계인·검사 청구로 임시이사 선임 (제63조, 직권 X)
• 이사는 주무관청 허가 없이 사임 가능

감사·사원총회

• 감사는 임의기관이고 등기사항 아님. 재산상황에 부정한 것을 발견하면 총회나 주무관청에 보고
• 통상총회 매년 1회 이상, 총회 소집은 1주간 전에 통지 발송
• 사단법인은 총사원 4분의 3 이상 동의로 해산 결의 (정관으로 달리 정할 수 있음)

해산·청산

• 해산 사유: 존립기간 만료, 목적 달성 또는 달성 불능, 정관 해산사유, 파산, 설립허가 취소 / 사단: 사원이 없게 됨, 총회 결의 (재단은 총회가 없어 결의로 해산 X)
• 잔여재산: 정관이 지정한 자 → 없으면 주무관청 허가로 유사 목적 처분 → 국고 귀속 (출연자 귀속 X)
• 청산법인은 청산 목적 범위 내에서만 권리·의무. 청산 절차 규정은 강행규정이라 위반한 잔여재산 처분은 무효
• 청산인 직무: 현존사무 종결, 채권 추심·채무 변제, 잔여재산 인도 (+ 필요한 모든 행위). 변제기 전 채권도 변제 가능
• 알고 있는 채권자에게는 각각 채권신고를 최고하고, 신고하지 않아도 청산에서 제외 못함
• 청산사무가 종결되지 않으면 청산종결등기를 해도 법인은 소멸하지 않음
• 법인의 해산·청산은 법원이 검사·감독

법인 아닌 사단·재단

• 법인 아닌 사단(종중, 교회, 아파트 입주자대표회의 등): 사원이 집합체로서 물건을 소유하면 총유 (제275조)
• 대표자·관리인이 있으면 민사소송 당사자능력 인정 (법인 아닌 재단도 같음)
• 총유물의 관리·처분: 정관 규약 → 없으면 사원총회 결의. 총유물의 보존행위도 사원총회 결의를 거쳐야 하고, 구성원 개인이 단독으로 보존 소송 제기 불가
• 대표자의 채무 승인, 타인 채무 보증은 총유물 관리·처분행위가 아님 → 총회 결의 없어도 유효
• 채권자가 채권자대위권으로 총유재산 권리를 대위행사할 때는 내부 의사결정 절차 불요
• 대표자가 포괄 위임해 제3자가 대행한 행위는 비법인사단에 효력 없음 (개별 대리는 가능)
• 대표자의 직무 불법행위 → 법인의 불법행위책임(제35조) 유추. 피해자에게 과실 있으면 과실상계 가능
• 대표권 제한 등기에 관한 제60조는 유추적용 안 됨(등기할 방법이 없으므로)
• 고유한 의미의 종중은 종원이 임의로 탈퇴 불가
• 법인 아닌 재단 명의 부동산등기 가능(부동산등기법). 민법이 단독소유로 규정한 것은 아님

물건·종물·과실

• 물건: 유체물 및 전기 기타 관리 가능한 자연력 (제98조). 권리의 객체가 물건에 한정되는 것은 아님(권리·행위도 객체)
• 사람은 재산권 객체 X, 사람의 일정한 행위는 O. 유체·유골은 제사주재자에게 승계. 반려동물은 민법상 물건
• 부동산: 토지와 그 정착물. 건물은 토지와 별개의 부동산. 최소한의 기둥·지붕·주벽이면 건물. 일시사용 가설건축물은 정착물 아님
• 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목 집단·미분리 과실은 독립 거래 가능(양도담보도 O)
• 지하의 미채굴 광물(금 등)에는 토지 소유권이 미치지 않음. 온천수는 토지의 구성부분
• 1필 토지 소유권 범위는 현실 경계와 관계없이 지적공부상 경계로 확정. 1필지 일부도 시효취득 가능(소유권 취득은 분필 후 등기)
• 건물의 개수는 공부상 등록만이 아니라 사회통념과 소유자 의사 등 주관적 사정도 참작. 구분건물 완성 전이라도 건축허가 신청 등으로 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위 인정
• 1동 건물 일부에도 구분등기 없이 전세권 설정 가능, 1필 토지 일부에 지역권 설정 가능
• 종물(제100조): 주물의 상용에 이바지하는 독립한 물건, 주물·종물 동일 소유자. 부동산도 종물 가능(주유소 건물의 주유기). 주물 효용과 직접 관계없는 물건은 종물 X
• 종물은 주물의 처분에 따름(임의규정 → 특약으로 종물만 별도 처분·제외 가능). 주물의 저당권은 설정 후의 종물에도 미침
• 권리 상호간에도 유추적용(건물 저당권은 건물 소유 목적 지상권·임차권에 미침). 다만 원본채권 양도 시 이미 변제기에 이른 이자채권은 당연히 함께 양도되지 않음
• 점유로 주물을 시효취득해도 종물을 점유하지 않으면 종물에는 효력 X
• 과실: 물건의 용법에 의해 수취하는 산출물은 천연과실, 물건 사용대가는 법정과실. 국립공원 입장료는 법정과실 X
• 토지는 질권(동산질권)의 객체가 될 수 없음

법률행위의 종류와 해석

• 처분행위: 현존하는 권리의 변동을 직접 일으키는 행위 (물권행위: 지상권 설정, 소유권 이전 / 준물권행위: 채권양도, 채무면제 / 형성권 행사: 취소). 처분권한이 있어야 함
• 의무부담행위(채권행위): 매매·임대차·증여 계약 → 처분권한 없어도 유효하게 체결 가능 (타인 권리 매매, 처분권 없는 자의 지상권 설정 '계약')
• 원시취득: 유실물 습득, 선의취득, 취득시효 / 승계취득: 매매, 상속, 저당권 설정(설정적 승계)
• 자연적 해석: 표의자의 실제 의사를 밝힘. 쌍방이 X토지로 합의했는데 계약서에 지번을 Y로 잘못 적었다면 X토지 매매 성립 (오표시무해)
• 규범적 해석: 표시행위의 객관적 의미. 보충적 해석: 계약의 틈을 가정적 의사로 메움

반사회질서·불공정 법률행위

반사회질서 법률행위(제103조) → 절대적 무효

• O(무효): 이중매매에서 매도인의 배임에 적극 가담한 제2매수인의 매매·저당권 설정, 보험금 부정취득 목적의 (다수) 보험계약, 보험사고를 가장한 생명보험계약, 형사사건 성공보수 약정, 변호사 아닌 자가 승소 조건으로 소송물 일부를 양도받는 약정, 증인이 통상 용인 수준을 넘는 대가를 받기로 한 약정, 도박채무 약정
• X(유효): 강제집행 면탈 목적의 허위 근저당(통정허위표시일 뿐), 양도세 회피 목적의 미등기 전매·다운계약서, 산모가 태아를 피보험자로 한 상해보험, 금품 약정을 알고 방조한 주지 임명

불공정한 법률행위(제104조) → 무효

• 궁박·경솔·무경험으로 현저하게 공정을 잃은 행위. 현저한 불균형이 있어도 궁박 등이 추정되지 않음
• 궁박은 본인 기준, 경솔·무경험은 대리인 기준. 판단 시점은 법률행위(계약 체결) 당시
• 무상계약·경매에는 적용 X. 대가관계를 상정할 수 있는 단독행위에는 적용 가능
• 추인으로 유효가 될 수 없고 법정추인도 적용 X. 무효행위 전환은 적용 가능

비진의표시·통정허위표시

진의 아닌 의사표시(제107조)

• 원칙 유효. 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었으면 무효. 무효는 선의의 제3자에게 대항 못함
• 대리권 남용에 제107조 단서 유추적용. 강박에 의한 증여라도 증여 의사가 있었다면 비진의표시 X
• 상대방 있는 단독행위에도 적용. 대리행위는 대리인 기준으로 판단

통정허위표시(제108조)

• 상대방과 통정한 허위 의사표시 → 당사자 간 무효. 숨은 행위(은닉행위, 예: 증여를 매매로 가장)는 요건 갖추면 유효
• 반사회질서 행위 아님. 채권자취소권의 대상이 될 수 있음. 무효인 행위를 근거로 한 채무불이행 손해배상 청구 불가
• 선의의 제3자에게 대항 못함. 제3자의 선의는 추정(무효 주장자가 악의 증명). 제3자가 악의여도 전득자가 선의면 대항 못함
• 제3자 O: 가장채권자의 파산관재인(총파산채권자 기준), 가장 전세권에 저당권 취득자, 가장 전세금반환채권 가압류채권자, 가장매수인에게서 가등기 취득자, 가장 근저당 피담보채권 가압류자, 가장 양수 보증금채권의 압류채권자, 가장 저당권 실행으로 취득한 경락인
• 제3자 X: 가장소비대차의 대주 지위를 이전받은 자(계약인수), 채권 가장양수인으로부터 추심을 위해 양수한 자

착오·사기·강박

착오(제109조)

• 법률행위 내용의 중요부분에 착오 + 표의자에게 중대한 과실 없음 → 취소. 중대한 과실의 증명책임은 취소를 막으려는 상대방
• 상대방이 착오를 알고 이용했으면 표의자에게 중과실이 있어도 취소 가능
• 중요부분이 되려면 표의자가 경제적 불이익을 입어야 함. 시가에 대한 착오는 원칙적으로 중요부분 X. 물상보증인의 채무자 동일성 착오는 중요부분 O
• 동기의 착오: 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 상대방에게 표시하고 해석상 내용이 되면 족함(별도 합의 불요). 상대방이 유발한 동기의 착오는 표시 없어도 취소 가능
• 매도인이 계약을 적법하게 해제한 뒤에도 매수인은 착오를 이유로 취소 가능(해제의 불이익을 면하려고). 하자담보책임이 성립해도 착오 취소 가능

사기·강박(제110조)

• 상대방 있는 의사표시를 제3자가 사기·강박한 경우 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때만 취소. 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시되는 자는 제3자 X → 상대방이 몰라도 취소 가능. 상대방의 단순 피용자는 제3자 O
• 사기·강박 취소는 선의의 제3자에게 대항 못함. 제3자의 선의는 추정
• 고지의무가 없으면 침묵은 기망 X. 교환·매매에서 자기 목적물 시가를 묵비한 것은 원칙적으로 기망 X
• 서명·날인을 강력히 요구한 것만으로는 강박 X. 의사결정의 자유가 완전히 박탈된 상태의 의사표시는 무효
• 기망이 불법행위면 취소 없이도 손해배상 청구 가능. 취소로 인한 부당이득반환청구권과 불법행위 손해배상청구권은 경합(선택 행사)
• 사기에 의한 취소권과 매도인 담보책임은 경합 → 매수인은 사기를 이유로 취소 가능. 기망으로 동기의 착오가 생기면 사기·착오 경합

의사표시의 효력발생

• 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력 발생 (제111조 제1항). 도달은 상대방이 내용을 알 수 있는 상태면 족하고 실제로 알 필요 없음
• 도달 후에는 상대방이 알기 전이라도 철회 불가
• 표의자가 발송 후 사망하거나 제한능력자가 돼도 의사표시의 효력에 영향 없음 (제111조 제2항)
• 상대방이 제한능력자면 법정대리인이 알기 전에는 대항 못함 (제112조)
• 표의자가 과실 없이 상대방이나 소재를 모르면 민사소송법상 공시송달로 송달 가능 (제113조)
• 내용증명 우편은 반송되지 않으면 그 무렵 송달된 것으로 봄. 보통우편은 도달 추정 X
• 격지자 간 계약은 승낙의 통지를 발송한 때 성립 (제531조). 승낙기간을 정한 청약은 기간 내 승낙 통지를 받지 못하면 효력 상실
• 동일 내용 청약이 교차하면 양 청약이 도달한 때 계약 성립
• 사원총회 소집은 1주간 전 통지 발송

대리권과 복대리

• 대리인은 행위능력자임을 요하지 않음 (제117조): 미성년자·피한정후견인도 임의대리인 가능
• 권한을 정하지 않은 대리인: 보존행위, 물건·권리의 성질이 변하지 않는 범위의 이용·개량행위만 (제118조)
• 매매계약 체결·이행에 관한 포괄적 대리인은 약정된 대금 지급기일을 연기해 줄 권한도 있음. 대리인이 받은 대금을 본인에게 전달하지 않아도 상대방의 대금지급의무는 소멸
• 대여금 영수권한만 위임받은 대리인이 채무 일부를 면제하려면 본인의 특별수권 필요
• 대리인이 수인이면 각자대리가 원칙 (제119조)
• 대리권 소멸: 본인 사망, 대리인 사망·성년후견 개시·파산, 임의대리는 원인 법률관계 종료(기간만료 등). 대리인이 사망하면 대리권은 상속되지 않음
• 민법상 조합의 대리는 조합원 전원의 성명을 표시할 필요 없이 조합을 표시하면 족함
• 채무자의 법정대리인이 채무 이행 시 법정대리인의 고의·과실은 채무자의 고의·과실로 봄 (제391조)

복대리

• 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 본인의 대리인 (대리인의 대리인 X)
• 임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복대리인 선임 가능. 법정대리인은 언제나 가능
• 복대리인을 선임해도 대리인의 대리권은 소멸하지 않음. 대리인의 대리권이 소멸(대리인 사망 등)하면 복대리권도 소멸
• 본인의 지명으로 선임한 경우에도 대리인이 부적임·불성실을 알고 본인에게 통지나 해임을 게을리하면 책임

표현대리와 무권대리

표현대리

• 대리권 수여 표시(제125조): 직함·명칭 사용을 승낙한 경우도 대리권 수여 표시 O
• 권한을 넘은 표현대리(제126조): 법정대리에도 적용. 복대리인의 권한도 기본대리권 O. 대리인의 월권행위가 범죄를 구성해도 적용 가능
• 표현대리가 성립하면 본인은 전부 책임 → 상대방에게 과실이 있어도 과실상계 유추 X
• 대리행위가 강행법규 위반으로 무효면 표현대리 성립 X. 유권대리 주장에 표현대리 주장이 포함된 것으로 보지 않음

협의의 무권대리

• 본인의 추인 없으면 본인에게 효력 없음. 추인은 소급효. 무권대리인이나 상대방 어느 쪽에 해도 되지만, 무권대리인에게 한 추인은 상대방이 알기 전까지 상대방에게 대항 못함 → 그 사이 선의 상대방은 철회 가능
• 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 해야 함
• 상대방의 최고권: 선의·악의 불문. 철회권: 선의 상대방만, 본인이나 대리인에게. 철회 당시 상대방의 악의는 철회의 효과를 다투는 본인이 증명
• 무권대리인의 책임(제135조): 상대방 선택에 따라 이행 또는 손해배상. 무과실책임(제3자의 위법행위로 무권대리가 됐어도 책임). 상대방이 악의·과실이거나 무권대리인이 제한능력자면 책임 없음. 청구권 소멸시효는 선택 가능한 때부터
• 무권대리인이 본인을 단독상속한 뒤 추인을 거절하는 것은 신의칙 위반

무효·취소·추인

무효

• 일부무효는 원칙적으로 전부무효 (나머지만으로도 했을 것이면 나머지 유효, 제137조)
• 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 약정하면 그때부터 유효 → 등기 시로 소급 X
• 토지거래허가구역 매매: 유동적 무효. 쌍방이 허가신청 협력의무 이행거절 의사를 명백히 표시하거나 처음부터 허가를 배제하는 내용이면 확정적 무효. 협력의무 불이행만으로는 해제 X
• 무권리자의 처분행위를 권리자가 추인하면 권리자에게 효력. 추인은 무권리자나 상대방 어느 쪽에 해도 됨
• 집합채권 양도가 양도금지특약 위반으로 무효여도 채무자는 일부 개별 채권을 특정해 추인 가능
• 채권담보만을 위해 사용·수익 권능을 배제한 전세권설정등기는 무효

취소

• 취소권자: 제한능력자, 착오·사기·강박으로 의사표시한 자, 그 대리인·승계인. 제한능력자도 단독 취소 O
• 상대방이 확정된 경우 그 상대방에 대한 의사표시로 함. 사기에 의한 취소는 상대방 있는 단독행위
• 취소 효과: 소급 무효. 제한능력자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환
• 취소한 행위도 무효행위 추인 요건을 갖추면 다시 추인 가능. 추인한 뒤에는 다시 취소할 수 없음
• 추인은 취소 원인이 소멸한 후, 취소할 수 있는 것임을 알고 해야 함
• 법정추인(제145조): 취소할 수 있는 행위에 관해 추인 가능해진 후 이의 보류 없이 ① 전부나 일부 이행 ② 이행청구 ③ 경개 ④ 담보 제공 ⑤ 취득한 권리 양도 ⑥ 강제집행. 이행청구는 취소권자가 한 경우만. 계약 해제는 법정추인 사유 X
• 취소권 소멸: 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 중 먼저 끝나는 때 (제146조)

조건과 기한

• 조건은 의사표시의 일반원칙에 따라 조건 의사와 그 표시가 필요. 외부에 표시되지 않은 의사는 조건 X
• 정지조건: 성취한 때부터 효력 발생. 해제조건: 성취한 때부터 효력 상실 (소급효는 당사자 의사로 가능)
• 정지조건부 법률행위라는 사실의 증명책임은 그 법률효과의 발생을 다투려는 자
• 불법조건: 조건뿐 아니라 법률행위 전부 무효 (제151조 제1항)
• 기성조건: 정지조건이면 조건 없는 행위, 해제조건이면 무효 / 불능조건: 정지조건이면 무효, 해제조건이면 조건 없는 법률행위
• 조건 성취로 불이익을 받을 자가 신의칙에 반해 성취를 방해하면 상대방은 조건 성취를 주장 가능 → 신의칙상 조건이 성취되었을 것으로 인정되는 시점에 성취 의제 (방해 행위 시점 X)
• 조건 성취가 미정인 권리도 일반규정에 의해 처분·상속·보존·담보로 할 수 있음
• 상계의 의사표시에는 조건·기한을 붙이지 못함
• 기한: 시기 있는 행위는 기한 도래 시부터 효력 발생, 종기 있는 행위는 도래 시 효력 소멸
• 기한은 채무자의 이익으로 추정. 기한의 이익은 포기할 수 있지만 상대방의 이익을 해하지 못함
• 기한이익 상실 특약은 특별한 사정이 없는 한 형성권적 기한이익 상실 특약으로 추정
• 주채무자의 기한이익 포기는 보증인에게 효력 없음

소멸시효 기간과 기산점

기간

• 채권 10년, 채권·소유권 이외의 재산권 20년(지역권 등). 소유권과 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효 X
• 3년(제163조): 1년 이내 기간으로 정한 이자·부양료·급료·사용료 등 정기급부채권, 의사·간호사 치료채권, 도급받은 자·기사 등의 공사채권, 공사대금채권 담보를 위한 수급인의 저당권설정청구권, 생산자·상인이 판매한 상품 대가, 매월 지급하는 아파트 관리비
• 3년이 아닌 것: 금전채무 이행지체로 생긴 지연손해금(원본채권 시효를 따름), 1년 이내 정기 지급이 아닌 이자
• 1년(제164조): 숙박료·음식료, 동산 사용료, 노역인·연예인 임금, 학생 교육 대가
• 판결·지급명령 등으로 확정된 채권은 단기시효라도 10년
• 하자담보책임에 기한 매수인의 손해배상청구권은 제척기간과 별도로 소멸시효도 적용

기산점: 권리를 행사할 수 있는 때

• 정지조건부 권리: 조건 성취 시 / 선택채권: 선택권 행사 가능 시 / 확정기한 유예 합의: 변경된 이행기 / 기한 없는 채권·부당이득반환채권: 채권 성립 시(청구 시 X)
• 채무불이행 손해배상청구권: 채무불이행 시 / 무권대리인에 대한 청구권: 상대방이 선택 가능한 때
• 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 점유하는 동안 소유권이전등기청구권은 시효 진행 X. 건물 완공 전에는 그 건물 등기청구권 시효 진행 X
• 권리의 존재나 행사 가능성을 몰랐다는 사실상 장애는 시효 진행에 영향 없음

시효의 중단·정지와 시효이익의 포기

중단 사유: 청구, 압류·가압류·가처분, 승인 (제168조)

• 재판상 청구, 지급명령, 소송고지(최고 효력), 재산명시명령 송달(최고 효력). 최고는 6개월 내 재판상 청구 등을 해야 중단 효력
• 가압류에 의한 중단 효력은 가압류 집행보전의 효력이 존속하는 동안 계속
• 승인: 시효이익을 받을 자가 권리 존재를 인식하고 있다는 뜻을 표시하는 관념의 통지. 상대방의 권리에 관한 처분 능력·권한이 필요 없음
• 시효 진행이 개시되기 전의 승인은 중단 효력 X. 시효완성 전 일부 변제는 그 채무 전부의 승인(중단)
• 채무자가 담보 목적 가등기를 설정해 준 것은 승인에 해당하지만, 가등기가 계속된다고 해서 시효가 진행하지 않는 것은 아님
• 주채무자에 대한 시효 중단은 보증인에게도 효력 (제440조)

정지

• 재산을 관리하는 후견인에 대한 제한능력자의 권리는 능력자가 되거나 후임 법정대리인이 취임한 때부터 6개월 내에는 시효 완성 X

시효이익의 포기

• 시효 완성 후에만 포기 가능(완성 전 포기 불가). 시효 완성 사실을 알고 등기를 해 주기로 약정하면 포기로 봄. 가분채무 일부 포기 O
• 포기는 시효이익을 받을 당사자나 대리인만 → 제3자의 포기는 효력 X. 포기는 상대적 효력
• 원용권자는 시효로 직접 이익을 받는 자. 후순위 담보권자는 선순위 피담보채권의 시효 완성을 원용할 수 없음
• 시효로 소멸한 채권이 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 상계 가능 (제495조)

부동산 물권변동

• 물권은 법률 또는 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설하지 못함 (물권법정주의, 제185조)
• 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력 발생 (제186조)
• 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 취득은 등기 없이 효력 발생. 단, 등기하지 않으면 처분하지 못함 (제187조)
• 제187조의 판결은 형성판결만 해당 (이행판결은 등기해야 물권변동)
• 신축 건물의 소유권은 등기 없이 원시취득
• 경매로 인한 취득 시기: 매각대금을 완납한 때
• 화해조서·이행판결에 의한 취득은 등기해야 효력 발생
• 등기 없이 효력(제187조): 건물 신축, 상속, 공유물 현물분할판결(형성판결). 점유취득시효·매매는 등기해야 취득
• 등기청구권 성질: 매매에 기한 이전등기청구권은 채권적, 진정명의회복 이전등기청구권은 물권적, 점유취득시효 이전등기청구권은 채권적
• 토지를 점유할 권리가 없는 물권: 저당권. 견련관계 없는 채권으로 유치권 인정은 물권법정주의 위반. 온천권·공원이용권은 물권 아님

등기의 효력과 가등기

• 등기의 추정력: 등기가 있으면 그 권리가 존재하고 적법한 절차를 거친 것으로 추정 (공신력은 없음)
• 우리 법은 등기의 공신력을 인정하지 않음 → 무권리자 등기를 믿고 거래해도 보호받지 못함
• 가등기: 본등기 순위보전 효력. 본등기를 하면 순위는 가등기 때로 소급하지만 물권변동 효력은 본등기 때 발생
• 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력이 없음
• 중간생략등기: 최초 양도인·중간자·최종 양수인 3자 합의가 있으면 유효. 이미 마친 중간생략등기도 실체관계에 부합하면 유효
• 부동산등기 특별조치법은 전매 전에 먼저 소유권이전등기를 하도록 하고(제2조 제2항·제3항), 탈세·전매차익 목적 위반은 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금(제8조). 그래도 사법상 효력은 유지(판례, 단속규정). 단, 토지거래허가구역에서 허가 없이 한 중간생략등기는 무효
• 무효등기의 유용: 실체관계에 부합하고 이해관계 있는 제3자가 없을 때 가능

점유권과 점유보호청구권

• 점유보조자(가사상·영업상 지시를 받는 자)는 점유자가 아님. 간접점유자(임대인 등)는 점유자
• 자주점유: 소유의 의사로 하는 점유. 권원의 성질에 따라 객관적으로 판단. 점유자는 자주점유로 추정
• 타인 토지를 무단 점유한 사실이 증명되면 자주점유 추정이 깨짐 (판례)
• 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득 (제201조). 악의 점유자는 과실 반환
• 점유물반환청구권: 침탈당한 날부터 1년 내 행사
• 점유물방해제거청구권: 방해가 종료된 날부터 1년 내 (공사로 인한 방해는 착수 후 1년 경과 또는 완성 시 불가)
• 점유의 소와 본권의 소는 서로 영향을 미치지 않음
• 점유를 침탈한 자가 다시 제3자에게 침탈당하면 현재 점유자가 아니므로 점유물반환청구의 상대방이 될 수 없음. 사기로 점유를 넘긴 것은 침탈이 아님

상린관계와 주위토지통행권

• 주위토지통행권(제219조): 공로에 출입할 통로가 없으면 주위 토지를 통행할 수 있음. 손해가 가장 적은 장소·방법, 손해는 보상
• 무상통행권(제220조): 토지 분할이나 일부 양도로 통로가 없어지면 다른 분할자·양도인의 토지를 보상 없이 통행
• 주위토지통행권은 현재의 토지 용법에 따른 이용 범위에서 인정 (장래 이용 예상 범위 X)
• 건물은 경계로부터 반 미터 이상 떨어져 지어야 함 (제242조)
• 경계에 설치된 경계표·담·구거는 상린자의 공유로 추정
• 우물·용수·하수·오물 저치용 지하시설은 경계에서 2m 이상 (제244조)

공유·합유·총유

• 공유 지분 처분: 각 공유자가 자유롭게 처분 가능
• 공유물의 처분·변경: 공유자 전원 동의
• 공유물의 관리(임대 등): 지분의 과반수로 결정
• 공유물의 보존행위(불법점유자 인도청구 등): 각 공유자가 단독으로
• 공유물 분할: 언제든 청구 가능. 5년 내 분할하지 않기로 약정 가능 (갱신 시 다시 5년 이내)
• 합유(조합): 지분 처분에 합유자 전원 동의, 분할청구 불가
• 총유(법인 아닌 사단): 지분 없음. 관리·처분은 사원총회 결의
• 공유지분 포기도 등기해야 물권변동. 합유자가 사망하면 지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속
• 공유자는 자기 지분에 관해 단독으로 제3자의 취득시효를 중단시킬 수 있음. 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권은 지분 비율로 귀속
• 분할협의가 성립한 뒤에는 공유물분할소송 불가(협의대로 이전등기 청구). 공유자는 분할로 취득한 물건에 대해 지분 비율로 매도인과 같은 담보책임
• 합유지분 포기도 등기해야 효력. 공유지분 포기 → 다른 공유자에게 지분 비율로 귀속. 소수지분권자는 다른 소수지분권자의 독점 점유에 인도청구 불가(방해배제만)

취득시효

• 부동산 점유취득시효: 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유 + 등기하면 소유권 취득 (제245조 제1항)
• 등기부취득시효: 소유자로 등기된 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의·무과실로 점유 (제245조 제2항)
• 동산: 10년 점유, 선의·무과실로 점유를 시작했으면 5년 (제246조)
• 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온·공연하게 점유한 것으로 추정 (제197조). 무과실은 추정되지 않음
• 시효완성 후 등기 전에 원소유자가 제3자에게 처분해 이전등기를 마치면, 점유자는 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없음
• 시효완성 후 등기 전 토지가 수용되면 시효 주장을 했던 점유자는 보상금에 대해 대상청구 가능. 시효완성 사실을 알면서 처분하면 소유자는 불법행위 책임

지상권과 법정지상권

• 지상권: 타인 토지에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리. 지료는 지상권의 요소가 아님
• 최단 존속기간: 석조·석회조·연와조·견고한 건물이나 수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 건물 외 공작물 5년
• 지상권자는 토지 소유자 동의 없이 지상권을 양도하거나 임대 가능
• 지상권자가 2년 이상 지료를 연체하면 토지 소유자는 지상권 소멸청구 가능
• 지상권 소멸 시 지상권자의 갱신청구권, 거절되면 지상물매수청구권
• 법정지상권(제366조): 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유 + 건물 존재 → 경매로 소유자가 달라지면 성립
• 관습법상 법정지상권: 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 달라지고 철거 특약이 없으면 성립
• 분묘기지권: 관습법상 물권. 봉분 등 외형이 있어야 하고, 평장·암장은 불가
• 지료 체납 2년은 토지 양도 전후를 통산하지 않음. 지상권과 지상 건물은 각각 따로 양도 가능
• 분묘기지권은 등기 불요. 지료 약정은 토지 승계인에게도 효력. 자기 토지에 분묘를 두고 토지를 판 경우(양도형) 성립한 때부터 지료 지급 의무
• 법정지상권: 저당권 설정 당시 건물이 무허가·미등기여도 성립. 일시 사용 가설건축물, 나대지 저당 후 저당권자 동의로 신축한 건물은 불성립
• 지상권갱신청구권은 청구권(형성권 아님). 담보목적 지상권은 피담보채권 소멸 시 함께 소멸. 기존 건물 사용 목적 지상권엔 최단존속기간 적용 X. 건물이 멸실돼도 지상권은 존속
• 관습법상 법정지상권: 무허가건물 인정, 가설건축물은 원칙적으로 X, 포기 특약 유효, 등기 없이 당시 소유자로부터 토지를 양수한 제3자에게 대항 가능, 건물 양수인은 지상권 등기를 해야 취득

지역권

• 지역권: 일정한 목적을 위해 타인 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 권리
• 요역지는 1필의 토지 전부여야 하고, 승역지는 1필의 일부도 가능
• 부종성: 요역지 소유권과 함께 이전. 요역지와 분리해 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없음
• 불가분성: 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 취득. 공유자 1인은 지역권을 소멸시킬 수 없음
• 시효취득은 계속되고 표현된 지역권에 한해 인정
• 지역권은 유상·무상 모두 가능, 요역지 위에 점유를 수반하지 않음
• 통행지역권을 시효취득해도 승역지 소유자가 입은 손해는 보상해야 함 (판례)
• 승역지 소유자가 지역권자의 공작물을 사용하면 수익 정도 비율로 비용 분담. 요역지 저당권 경매 매수인은 지역권도 취득. 지역권 존속기간 규정 없음

전세권

• 전세권 존속기간은 10년을 넘지 못함 (넘으면 10년으로 단축)
• 건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봄
• 전세권 설정은 갱신할 수 있으나 갱신한 날부터 10년을 넘지 못함
• 법정갱신은 건물 전세권에만 인정 (토지 전세권은 없음). 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 봄
• 전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음
• 전세금 지급은 전세권 성립 요소. 기존 채권으로 전세금 지급을 갈음할 수 있음
• 전세권자는 목적물의 현상 유지와 통상 관리를 위한 수선 의무가 있어 필요비 상환청구 불가 (유익비는 청구 가능)
• 1년 미만 → 1년 의제와 법정갱신은 건물 전세권만. 토지 전세권자도 지상물매수청구 가능(유추)
• 전세금 반환과 전세권설정등기 말소서류 교부는 동시이행. 대지·건물 소유자가 건물에 전세권 설정 후 대지를 양도하면 지상권 설정 간주 (제305조)
• 전세권자가 정해진 용법대로 사용하지 않으면 전세권설정자는 전세권 소멸청구 가능 (제311조). 전세권 존속 중 전세금반환채권만 분리 양도 불가

유치권

• 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권(견련성)을 변제받을 때까지 유치하는 법정담보물권
• 성립요건: 타인의 물건, 견련성 있는 채권, 채권의 변제기 도래, 적법한 점유
• 등기 불필요. 우선변제권은 없지만 경매청구권은 있고 사실상 우선변제 효과
• 유치권 배제 특약은 유효
• 유치권 인정: 임차인의 필요비·유익비 상환청구권, 수급인의 공사대금채권
• 유치권 불인정: 임차보증금 반환채권, 권리금 반환채권, 부속물매수대금채권
• 점유를 잃으면 유치권 소멸
• 통유성: 부종성·수반성·불가분성 O, 물상대위성 X
• 경매개시결정 기입등기 후에 취득한 유치권은 매수인에게 대항 불가 (판례)
• 유치권 행사는 피담보채권 소멸시효 진행에 영향 없음. 공사대금 유치권자의 주택 거주는 보존에 필요한 사용. 유치권에 의한 형식적 경매에서 우선배당 불가
• 복수 유치물 중 일부를 무단 대여하면 그 일부에 대해서만 소멸청구. 침탈로 인한 손해배상은 1년 제한 없음. 토지전세권 소멸 전에는 지상물매수청구권을 피담보채권으로 한 유치권 X

저당권과 근저당권

• 저당권의 객체: 부동산, 지상권, 전세권
• 피담보채권 범위: 원본, 이자, 위약금, 채무불이행 손해배상, 실행비용. 지연배상은 원본 이행기 지난 후 1년분에 한함 (제360조)
• 저당권 효력은 부합물과 종물에 미침 (설정 전후 불문). 과실에는 압류 후에만 미침
• 일괄경매청구권(제365조): 저당권 설정 후 설정자가 지은 건물은 토지와 함께 경매 청구 가능 (우선변제는 토지 대금에서만)
• 물상대위: 목적물이 멸실·훼손·수용되어 받을 보험금·보상금에 저당권 효력. 지급 전에 압류해야 함
• 근저당: 채권최고액 한도에서 장래 증감·변동하는 채권 담보. 이자는 채권최고액에 포함
• 근저당권자가 경매를 신청하면 신청 시에 피담보채권 확정
• 일괄경매는 설정자로부터 용익권을 받은 자가 지은 건물을 설정자가 취득한 경우에도 가능
• 저당권은 1필 토지 일부에 설정 불가. 제3취득자가 지출한 필요비·유익비는 경매대가에서 우선상환 (제367조)
• 후순위권리자가 경매를 신청하면 선순위 근저당의 피담보채권은 매수인이 대금을 완납한 때 확정
• 근저당권은 채무자 아닌 제3자도 설정 가능(물상보증). 피담보채무 확정 전에는 채무자 변경 가능
• 저당권은 설정 후에 부합된 물건에도 효력. 피담보채권은 금전채권이 아니어도 됨. 제3취득자도 경매인 가능

물권적 청구권·등기청구권·가등기 판례

• 민법 제185조의 "법률"은 국회가 만든 형식적 의미의 법률. 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기한 소유권이나 처분권능 없는 소유권은 인정되지 않음
• 물권적 청구권: 소유권과 분리해 양도·유보할 수 없고, 상대방의 귀책사유 불요, 방해배제의 "방해"에 이미 끝난 손해는 포함 X(손해배상 문제), 소유권에 기한 청구권은 소멸시효에 걸리지 않음, 소유권을 잃으면 더 이상 행사 불가
• 등기청구권은 사법상 권리. 부동산을 인도받아 사용·수익하는 매수인의 이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않음
• 점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권의 양도는 등기의무자의 동의 없이 통지만으로 대항 가능 (매매로 인한 등기청구권 양도는 매도인 동의 필요)
• 가등기: 가등기된 이전청구권은 부기등기로 양도 가능, 정지조건부 청구권도 가능, 물권적 청구권 보전은 불가. 본등기는 가등기 후 소유자가 바뀌어도 가등기 당시 명의인을 상대로 청구
• 가등기와 별도로 본등기를 받았더라도 중간처분등기가 있으면 가등기에 기한 본등기 절차 이행을 구할 수 있음

소유권·점유·시효·전세권·저당권 판례

• 지적도 경계선이 기술적 착오로 실제와 다르면 실제 경계를 따름. 포락으로 원상복구가 불가능하면 종전 소유권 소멸
• 수도 등 시설권: 타인 토지를 통과하지 않으면 수도를 설치할 수 없으면 승낙 없이 시설 가능. 포위된 토지가 공로에 접하게 되면 주위토지통행권은 소멸
• 증축 부분이 구조상·이용상 독립성이 없으면 기존 건물에 부합
• 자주점유 권원을 주장했는데 인정되지 않았다는 것만으로는 자주점유 추정이 번복되지 않음. 성명불상자 소유물·계속 일반재산인 국유재산도 시효취득 가능, 점유 승계 시 기산점은 자기 또는 전 점유자 점유개시일 중 선택
• 시효완성자는 소유자에게 시효기간 중 점유로 인한 부당이득 반환의무 없음
• 선의 점유자도 본권의 소에서 패소하면 소가 제기된 때부터 악의 점유자로 봄(패소 확정 시 X). 과실을 취득한 선의 점유자는 통상 필요비 청구 불가. 건물 부지는 건물 소유자가 점유
• 전세권: 전세금 지급은 성립 요소, 채권담보 목적 전세권도 사용수익을 완전히 배제하지 않으면 유효, 목적물 양수인이 설정자 지위 승계. 건물 일부 전세권자는 건물 전부에 대해 경매 청구 불가(우선변제권은 전부에)
• 물상대위: 공익사업법상 협의취득 보상금은 사법상 매매대금이라 물상대위 X(수용 보상금은 O). 제3자가 이미 압류했어도 저당권자는 물상대위 가능. 건물 저당권은 그 건물 소유 목적 토지임차권에도 미침. 종물 배제 특약 가능
• 제3취득자: 후순위 저당권자는 제364조 제3취득자 아님, 경매신청 후 소유권·지상권·전세권을 취득한 자도 포함, 경매에서 매수인이 될 수 있음

가등기담보 등에 관한 법률

• 적용 대상: 금전 차용(소비대차)에 갈음해 다른 재산권을 이전하기로 예약 + 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자를 초과하는 경우
• 매매대금·공사대금 채권 담보에는 적용되지 않음
• 담보권 실행: 채권자는 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 2개월(청산기간)이 지나야 함
• 청산금을 지급하기 전에는 본등기 청구나 소유권 취득 불가
• 채무자는 청산금을 받을 때까지 채무액을 갚고 등기 말소를 청구할 수 있음
• 가등기담보권자는 경매를 청구할 수도 있음 (저당권으로 봄)
• 귀속청산으로 소유권을 취득해도 선순위 저당권은 소멸하지 않음. 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행. 청산금 없이 마친 본등기는 무효
• 대여금과 물품대금을 함께 담보하는 가등기담보에도 가담법 적용(소비대차 포함). 본등기 절차비용은 청산금에서 공제 불가

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

• 명의신탁약정은 무효, 그에 따른 물권변동도 무효. 이 무효는 제3자에게 대항하지 못함
• 계약명의신탁: 수탁자가 직접 매도인과 계약. 매도인이 선의이면 물권변동 유효 → 수탁자 소유
• 명의신탁 적용 제외: 양도담보·가등기담보, 구분소유적 공유(상호명의신탁), 신탁법상 신탁
• 특례(조세포탈·강제집행 면탈·법령 회피 목적이 아니면 유효): 종중, 배우자, 종교단체 명의신탁
• 명의신탁자와 수탁자에게 과징금·형사처벌
• 3자간 등기명의신탁: 약정·등기는 무효, 매도인과 신탁자의 매매는 유효 → 신탁자는 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기 말소 청구. 수탁자가 처분해도 횡령죄 X
• 계약명의신탁에서 매도인의 선의는 계약 체결 당시 기준. 무효를 대항하지 못하는 제3자에 가압류채권자 포함, 수탁자의 상속인은 제외
• 양자간 명의신탁에서 수탁자가 처분하면 제3자는 소유권 취득, 신탁자는 수탁자에게 불법행위 손해배상 청구. 수탁자가 다시 취득해도 신탁자는 소유권에 기한 이전등기 청구 불가
• 부부간 명의신탁은 신탁자 사망 후 상속인과 수탁자 사이에 유효 존속. 양자간 명의신탁 신탁자는 부당이득을 원인으로 한 이전등기 청구 불가(진정명의회복 등은 가능). 명의신탁 부동산 매매는 타인 권리 매매 아님

선의취득·첨부

• 선의취득(제249조): 동산을 평온·공연·선의·무과실로 양수해 점유하면 취득. 경매로도 선의취득 가능. 동산질권도 선의취득 가능
• 인도 방법: 현실인도·간이인도 O, 점유개정 X, 목적물반환청구권 양도(+지명채권 양도의 대항요건) O
• 선의·무과실은 물권적 합의와 인도가 모두 갖춰진 때를 기준으로 판단
• 선의취득자는 임의로 선의취득 효과를 거부하고 종전 소유자에게 반환받아 가라고 요구할 수 없음
• 도품·유실물: 피해자는 도난·유실한 날부터 2년 내 반환청구. 제251조(상인 등에게서 선의 매수)는 대가변상 때까지 반환을 거부하는 항변권뿐 아니라 대가변상 청구권도 인정
• 점유보조자가 횡령한 물건은 도품·유실물이 아님
• 부합: 동산끼리 주종을 구별할 수 있으면 주된 동산 소유자 소유, 구별할 수 없으면 가액 비율로 공유. 타인이 권원으로 부속시킨 동산이라도 분리하면 경제적 가치가 없으면 부동산 소유자 소유
• 양도담보 목적인 주된 동산에 부합되어 소유권을 잃은 자는 양도담보설정자를 상대로 보상청구 (양도담보권자 X)
• 가공: 가액 증가가 원재료 가액보다 현저히 다액이면 가공자 소유
• 기존 건물에 부합한 증축 부분은 경매목적물로 평가되지 않았어도 매수인이 소유권 취득

점유 판례·점유자와 회복자

• 미등기건물을 양수해 사실상 처분권을 가진 양수인은 건물 부지를 점유한 것으로 봄. 건물 공유자 일부만 점유해도 부지는 공유자 전원이 공동점유
• 점유매개관계는 법률행위뿐 아니라 법령의 규정으로도 설정 가능. 간접점유로도 점유취득시효 가능
• 사기로 건물을 명도해 준 자는 점유회수의 소 불가(침탈 아님). 상속인은 새 권원이 없으면 피상속인 점유를 떠나 자기 점유만 주장할 수 없음
• 권리적법추정(제200조)은 등기된 부동산에는 적용되지 않음
• 소유자가 점유자 상대 소송에서 점유자가 패소 확정 → 소 제기 때부터 악의, 그러나 타주점유로 전환되지는 않음
• 점유자와 회복자: 선의 점유자가 취득하는 과실에는 사용이익도 포함. 귀책사유로 훼손하면 선의 자주점유자는 현존이익, 타주점유자는 선의여도 손해 전부 배상
• 반환청구를 받은 점유자는 유익비 상환청구 가능. 소유자가 바뀌면 유익비는 반환 당시의 현 소유자에게 청구
• 점유취득시효: 미등기 토지도 등기해야 소유권 취득, 시효 진행 중 소유자는 점유자에게 부당이득 청구 불가. 압류·가압류는 점유취득시효의 중단사유 아님
• 시효완성 후 소유자가 제3자에게 명의신탁한 경우 수탁자가 소유자로서 권리를 행사하면 점유자는 시효완성을 이유로 저지 가능

공유·구분소유적 공유·공유물분할 판례

• 구분소유적 공유: 위치·면적을 특정해 구분소유하기로 하는 약정이 있어야 성립. 내부적으로 각자 특정 부분 단독소유, 해소는 상호명의신탁 해지
• 구분소유적 공유지분을 매수한 자가 그 관계를 당연히 승계하는 것은 아님. 제3자의 방해에는 토지 전체에 대해 보존행위로 배제 청구 가능
• 과반수 지분이 없는 공유자가 단독으로 임대하면 다른 공유자는 임대한 공유자에게 차임 상당 부당이득 청구 (임차인 X)
• 공유자 간 사용·수익 특약은 공유지분권의 본질적 부분을 침해하지 않으면 특정승계인에게 승계될 수 있음
• 공유물분할청구권은 형성권, 공유관계가 있는 한 독립해 시효로 소멸하지 않음. 재판분할은 현물분할 원칙, 면적이 지분 비율과 꼭 같을 필요 없음, 분할 효과는 소급하지 않음
• 일부 지분에 저당권 설정 후 현물분할 → 저당권은 분할된 각 부분에 종전 지분 비율로 존속 (설정자 몫에 집중 X)
• 조정절차에서 현물분할 협의가 성립해 조정조서가 작성돼도 등기를 해야 공유관계 소멸
• 중간생략등기: 3자 합의가 있어도 최초 매도인의 중간자에 대한 이전등기의무는 소멸하지 않음. 매매로 인한 등기청구권 양도는 통지만으로 대항 X(매도인 동의 필요). 합의 없이 마친 중간생략등기도 실체관계에 부합하면 유효

지상권·분묘기지권·전세권 판례

• 담보지상권: 피담보채무는 없음, 피담보채권이 소멸하면 지상권도 소멸. 제3자가 무단 신축하면 중지 요구 가능, 그러나 제3자의 점유·사용을 이유로 지상권 침해 손해배상은 청구 불가
• 분묘기지권: 시효취득 관습법은 여전히 효력 있음. 2001년 장사법 시행 후 설치 분묘는 시효취득 X. 분묘를 이장하면 소멸, 일시 멸실돼도 유골이 있고 원상회복 가능하면 존속
• 관습법상 법정지상권: 강제경매에서 동일인 소유 여부는 압류(가압류) 효력 발생 시 기준(대금 완납 시 X). 성립 후 토지 임대차계약을 맺으면 포기로 봄. 건물이 증축돼도 범위는 구건물 기준. 배제특약은 주장하는 측이 증명
• 법정지상권(제366조): 미등기 건물도 성립, 지료가 결정되지 않았으면 지료 미지급만으로 지체 X, 경매로 건물을 산 매수인은 지상권도 함께 취득
• 전세권: 목적물 소유권이 이전되면 전세금반환채무도 신소유자에게 이전. 존속기간 시작 전에 마친 등기도 유효. 일부 전세권자는 나머지 부분 경매 청구 불가. 통상 필요비 청구 불가
• 지상권자가 건물에 전세권을 설정해도 토지소유자는 2년 이상 지료 연체를 이유로 전세권자 동의 없이 지상권 소멸청구 가능. 건물 전세권 효력은 건물 소유 목적 지상권·임차권에 미침
• 전세권 목적 저당권: 설정자는 저당권자 동의 없이 전세권을 소멸시키지 못함. 존속기간 만료 시 저당권자는 전세권 자체 실행 X → 전세금반환채권에 물상대위

유치권·질권·공동저당·근저당 판례

• 유치권: 유치물 과실은 먼저 피담보채권의 이자, 남으면 원본에 충당. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 소멸청구 가능
• 유치권 X: 배제특약이 있을 때, 자기 소유 물건(수급인 재료·노력으로 지은 독립 건물), 채무자를 직접점유자로 한 간접점유, 불법행위로 시작된 점유, 임대인의 시설 미비로 인한 손해배상채권(건물에 관해 생긴 채권 아님)
• 질권: 질권자는 질물을 경매해 매각대금에서 우선변제. 양도할 수 없는 물건은 목적 X. 피담보범위에 원본·이자·위약금·실행비용·보존비용·손해배상 포함. 채권질권 효력은 지연손해금에도 미침. 수개 질권 순위는 설정 선후
• 저당권: 압류 후에는 차임채권에도 효력. 지상권·전세권을 취득한 제3자도 채권을 변제하고 소멸청구 가능(제364조)
• 일괄경매: 용익권자가 지은 건물을 설정자가 취득해도 가능. 설정자가 지은 건물이 제3자에게 넘어가면 불가. 건물 대가에서는 우선변제 X
• 공동저당 이시배당: 먼저 경매된 부동산의 후순위자는 동시배당이었다면 선순위자가 다른 부동산에서 받았을 금액만큼 대위
• 예: 甲 2억(X·Y 공동), 丙 X 2번, 丁 Y 2번. X 3억·Y 1억 → 동시배당이면 甲 분담 X 1.5억·Y 0.5억. X 먼저 경매 → 丙이 Y에서 0.5억 대위 → 丁은 5,000만원
• 근저당 확정: 존속기간·결산기 정함이 없으면 설정자는 언제든 해지해 확정 가능. 공동근저당권자가 제3자 신청 경매에 소극적으로 참가해 배당받으면 나머지 부동산의 피담보채권은 확정 X

총칙 판례 보충 (실종·법인·대리·소멸시효)

• 실종선고: 이미 사망으로 기재된 자에게는 원칙적으로 불가. 반증으로 번복 X(취소 필요), 취소에 공시최고 불요. 2차례 선고되면 앞선 선고 기준. 생존이 확인돼도 취소 없으면 상속은 그대로. 판결 확정 후 실종선고로 사망시점이 소 제기 전으로 소급해도 판결은 무효가 아님
• 한정후견 개시 심판에도 본인 의사를 고려해야 함
• 법인 불법행위: 외형상 직무행위면 대표자의 권한 남용에도 책임, 대표권 없는 이사의 행위는 제35조 X, 법인이 책임져도 대표자 개인 책임 그대로, 고의라도 피해자 과실 있으면 과실상계
• 비법인사단: 이사 선임 제63조 유추적용 가능, 총회 결의 없이 총유물을 처분하면 제126조 표현대리 X, 총유물 매매계약 체결도 처분행위. 청산인은 채권신고기간 내 변제할 수 없어도 지연배상 책임은 면하지 못함
• 대리: 의사표시 착오는 대리인 기준. 복대리인은 본인의 대리인이고 제3자에 대해 대리인과 같은 권리의무. 복대리인 행위에도 표현대리 성립 가능. 제129조는 법정대리에도 적용
• 대리인이 매도인의 배임에 적극 가담한 이중매매는 본인이 몰랐어도 반사회질서로 무효
• 착오: 토지매매에서 측량을 안 했다고 바로 중과실 X. 상대방이 진의에 동의하면 취소 불가
• 유동적 무효 상태 계약도 사기를 이유로 취소 가능. 의사표시 발송 후 제한능력자가 돼도 효력 유지
• 법정대리인은 취소 원인 소멸 전에도 추인 가능. 강박당한 자의 포괄승계인도 취소 가능
• 조건·기한: 기한 도래에는 소급효 없음. 불확정 사실을 기한으로 했으면 발생 불가능이 확정된 때 기한 도래. 법정조건은 부관 X, 채무면제에도 조건 가능
• 소멸시효 기산: 부작위채권은 위반행위 시, 이행불능 손해배상은 이행불능 시, 동시이행항변 붙은 채권은 이행기, 기한 없는 채권은 성립 시
• 부재자재산관리인은 법원 허가 없이 채무 승인(시효중단) 가능. 천재지변 정지 1개월, 부부 간 권리는 혼인 종료 후 6개월