과목별 요약 › 주택관리사보 › 공동주택관리실무주택관리사보 공동주택관리실무 핵심 요약 정리
주택관리사보 2차 공동주택관리실무의 시험에 자주 나오는 쟁점을 요약 카드 20개로 정리했어요. 형광펜 은 시험에 나오는 핵심 낱말이에요. 공동주택관리법의 용어와 관리주체, 행위허가·신고와 의무관리대상 전환, 자치관리와 관리사무소장, 관리비와 회계, 하자담보책임과 하자분쟁조정, 근로자 퇴직급여·남녀고용평등·근로기준 등.
공동주택관리실무 요약을 빈칸 암기 로 외우고, OX·객관식 문제 와 실전 모의고사 로 확인해 보세요. 틀린 문제는 1·3·7·14·30일 간격으로 다시 나와요. 회원가입 없이 무료예요.
자격공부노트에서 주택관리사보 공부하기 관리 행정
공동주택관리법의 용어와 관리주체 ★ 빈출
혼합주택단지 : 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지입주자등 : 입주자(소유자·그 배우자·직계존비속) + 사용자관리주체 : 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자 등의무관리대상 공동주택: 300세대 이상, 150세대 이상 승강기·중앙집중식 난방, 150세대 이상 주상복합 등 공동주택관리 지원기구: 층간소음 실태조사 등 업무 위탁 가능 기관 소규모 공동주택 안전관리 업무 위탁: 국토안전관리원, 주택관리사단체 , 국토교통부장관 이 인정·고시하는 법인 행위허가·신고와 의무관리대상 전환
시장·군수·구청장 허가·신고 대상: 사업계획 용도 외 사용, 공동주택 용도폐지 , 증축·개축·대수선(리모델링 제외), 세대구분형 공동주택 설치, 파손·훼손·해당 시설 철거 등 급·배수관 등 배관설비 교체 는 허가·신고 대상이 아님 의무관리대상 전환 신고: 관리인이 신고하지 않으면 입주자등 10분의 1 이상 연서로 신고 가능 전환 공동주택은 관리규약 제정 신고 수리 후 입주자대표회의 구성, 위탁관리 결정 시 입대의 구성 신고 수리일부터 6개월 이내 주택관리업자 선정 자치관리와 관리사무소장 ★ 빈출 · ✓ 현행 법령 대조 2026.10.22
자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선임 위탁관리에서 자치관리로 바꾸면 위탁관리 종료일까지 자치관리기구 구성 관리사무소장이 해임되면 그 사유 발생일부터 30일 이내 새로 선임 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받음 관리사무소장 손해배상책임 보장: 500세대 미만 3천만원, 500세대 이상 5천만원 500세대 이상은 주택관리사를 관리사무소장으로 배치 관리비와 회계
관리비 항목: 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형홈네트워크설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료 일반관리비 중 인건비: 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 , 산재·고용 ·국민연금·국민건강 보험료, 식대 등 복리후생비 (피복비는 제사무비) 관리비등 사업계획·예산안은 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의 승인 장기수선충당금은 소유자가 부담하고 사용자가 대신 납부한 경우 소유자에게 반환 청구 가능 민간임대주택 임대사업자는 특별수선충당금을 적립 관리방법·관리주체·회계감사·선관위 보강
사용자: 공동주택을 임차해 사용하는 사람(임대주택 임차인 제외) 등 의무관리대상 전환 공동주택 입주자등은 관리규약 제정 신고 수리일부터 3개월 이내 입주자대표회의 구성 관리주체 동의 필요 행위: 창틀·문틀 교체 등 주택 내부 구조물 교체, 광고물 부착, 기계실 출입, 방송시설 사용, 전기차 충전용 RFID 부착 (장애인 보조견은 제외) 관리주체는 회계연도마다 결산서를 회계연도 종료 후 2개월 이내 입대의 제출 회계감사: 300세대 이상은 입주자등 3분의 2 이상 서면동의로 해당 연도 감사 면제 가능(300세대 미만은 과반수). 결과는 1개월 이내 입대의 보고·공개 선관위 위원 결격: 피성년·피한정후견인, 동별 대표자 후보자의 배우자·직계존비속, 임기 중 퇴임한 동별 대표자, 해임된 선관위 위원 (남은 임기 중) 최초 입대의 구성 시에는 3개월 거주 요건 없음 장기수선계획: 관리사무소장은 안전관리계획을 3년 마다 조정 500세대 미만은 주택관리사보도 관리사무소장 가능. 관리사무소장 결원 시 30 일 이내 선임 주민공동시설 위탁(건설임대): 임대사업자 요청 또는 임차인 10분의 1 이상 요청 + 임차인 과반수 동의 주택임대관리업자 과징금: 영업정지 1일당 3 만원, 1 천만원 이하 입대의 소집: 입주자등 10분의 1 이상 요청 시 14 일 이내, 회장이 안 하면 관리규약 으로 정한 이사가 소집 장부·증빙서류 보관 5 년 입대의·회계·하자·감사·주택관리사 보강
입대의 임원: 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상. 회의록은 관리주체가 보관. 입주자등 10분의 1 요청 시 14일 이내 소집 회장 후보 2명 이상: 전체 입주자등 10분의 1 이상 투표, 최다득표자 선출 (후보 1명이면 10분의 1 투표 + 과반 찬성) 금고 이상 실형 집행 종료 후 2년이 지나지 않은 사람은 동별 대표자 결격 회계감사 결과는 제출받은 날부터 1개월 이내 입대의 보고·공개 관리비예치금: 소유권 상실 시 반환, 미납 관리비는 정산 후 잔액 반환. 2세대 이상 공동사용 시설은 관리주체가 직접 보수하고 비용 부과 가능 장기수선계획 수시조정: 입주자 과반수 서면동의 (3분의 1 X) 하자담보책임기간: 도배·타일·공동구 등 마감공사 2~3년 (도배 2년, 타일 2년, 공동구 3년), 방수공사는 지붕공사로 5년 지자체장 감사: 입주자등 30% 이상 동의로 요청, 요청 없어도 필요 시 감사 가능 주택관리사: 400세대 의무관리대상은 주택관리사 배치(500세대 미만은 주택관리사보 가능), 공무원 주택 인·허가 업무 5년 이상 경력, 금고 이상 집행유예는 유예기간 종료 후 2년 경과해야 관리사무소장 손해배상 책임은 고의 또는 과실 (중대한 과실 한정 X) 경비원: 경비업자는 청소 등 미화 보조 업무에 경비원 종사 가능 자기관리형 주택임대관리업 위·수탁계약서: 임대료, 계약기간, 전대료·전대보증금, 권리·의무 (관리수수료 는 위탁관리형) 주택임대관리업 등록: 자기관리형 단독 100 호·공동 100세대, 위탁관리형 단독 300 호·공동 300세대 이상 지자체장 시정명령 통보 받은 관리주체: 10 일 이내 홈페이지·게시판에 7 일 이상 공개 하자분쟁조정위 처리기간: 하자심사·분쟁조정 60일(공용 90일), 분쟁재정 150일(공용 180일) 관리사무소장 배치 후 3개월 이내 공동주택관리 교육과 윤리 교육 공동주거관리 이론과 대외업무
공동주거관리: 물리적 관리(시설) + 운영관리(입주자 지원·공동체) + 경영관리(회계·인사) 입주자 참여: 관리규약 준칙 → 관리규약, 공동체 활성화 단체 지원 관리주체의 공개 의무: 관리비등 내역은 다음 달 말일까지 홈페이지·게시판·공동주택관리정보시스템에 공개 민원 처리, 관리비 체납 관리, 행정기관 보고는 관리주체의 대외업무 하자관리
하자담보책임과 하자분쟁조정
하자담보책임기간: 내력구조부·지반공사 등 10년 , 시설공사별 2~5년 저수조(물탱크) 공사 등 옥외급수·위생 관련 공사: 3년하자심사·분쟁조정위원회 소위원회: 1천만원 미만 소액, 분과위원회가 소위원회 의결로 정한 사건, 쌍방이 조정안 수락 합의, 조경공사 하자 사건 하자보수 절차와 보수공사
하자보수 청구권자: 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단, 공공임대 임차인대표회의 사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내 보수하거나 보수계획 통보. 하자보수 완료 즉시 결과 통보 하자보수보증금: 사용검사 신청 시 예치, 입대의에 명의 변경 리모델링 시공자도 수급인의 담보책임 사무·인사관리
근로자 퇴직급여·남녀고용평등·근로기준 ★ 빈출
퇴직급여제도 설정 의무 제외: 계속근로기간 1년 미만, 4주 평균 1주 소정근로시간 15시간 미만 근로자 난임치료휴가 : 연간 6일 이내, 최초 2일 유급. 정상적 사업 운영에 중대한 지장이 있으면 협의해 시기 변경최저임금은 최저임금위원회 심의를 거쳐 고용노동부장관이 결정 퇴직급여 제외 1년 미만·주 15시간 미만 난임치료휴가 연 6일, 최초 2일 유급
사회보험 (건강·산재·고용)
국민건강보험 직장가입자 제외 : 1개월 미만 일용근로자, 비상근 근로자, 1개월 소정근로시간 60시간 미만 단시간근로자, 근로자 없는 사업장의 사업주, 소재지가 일정하지 않은 사업장의 근로자산업재해보상보험 : 유족에 사실혼 배우자 포함. 출퇴근에는 한 취업장소에서 다른 취업장소로의 이동 도 포함. 치유 = 부상·질병이 완치되거나 치료 효과를 더 기대할 수 없고 증상이 고정된 상태. 중증요양상태 = 부상·질병이 치유되지 않은 상태로 노동능력 감소고용보험 취업촉진 수당 : 조기재취업 수당, 직업능력개발 수당, 광역 구직활동비, 이주비 (구직급여 는 별도 실업급여)노동법·사회보험 보강
부당해고 구제: 근로자가 해고일부터 3개월 이내 노동위원회 신청. 구제명령 이행기한은 서면 통지일부터 30일 이내. 재심판정 행정소송은 송달일부터 15일 이내, 행정소송으로 효력 정지 X. 이행강제금은 매년 2회 범위 고용보험: 조기재취업 수당 = 미지급일수 × 구직급여일액 × 1/2. 실업급여 받을 권리는 양도·담보 불가. 이주비는 취업촉진 수당 건강보험 자격상실: 사망한 날의 다음 날, 국적 잃은 날의 다음 날, 국내 거주하지 않게 된 날의 다음 날 , 피부양자가 된 날, 적용배제 신청 날 산재보험: 직업재활급여도 보험급여 종류. 3일 이내 요양으로 치유되면 요양급여 X. 지급결정일부터 14일 이내 지급 최저임금법의 근로자·사용자·임금은 근로기준법 에 따름. 사업 종류별 구분은 최저임금위원회 심의 육아휴직 종료 사유 발생 시 7 일 이내 사업주에 통지, 사업주는 30 일 이내 근무개시일 지정 쟁의행위 기간 중 근로자는 현행범 외에는 노동조합법 위반으로 구속되지 않음 근로계약·사회보험·노동관계 보강
사용자는 전차금과 임금을 상계 불가 . 근로기준법 기준에 못 미치는 근로조건은 그 부분만 무효. 근로자 명부·임금대장 3년 보존. 이행강제금 3천만원 이하. 구제명령은 행정소송으로 효력 정지 X 건강보험: 의료급여 수급권자가 된 날 자격 상실(다음 날 X), 현역병 직장가입자 제외 고용보험 적용 제외: 사립학교교직원 연금법 적용자, 별정우체국 직원 (1주 15시간 미만 일용근로자는 적용) 수습 3개월 이내(1년 이상 계약): 최저임금의 100분의 10 감액 배우자 출산전후휴가 (남녀고용평등법 제18조의2, 현행): 20 일 유급 , 출산예정일 50일 전부터 사용 가능, 출산일부터 120 일이 지나면 사용 불가, 3회 까지 분할 사용제26회(2023) 기출 당시 기준은 10일·90일이었어요. 개정 전 수치와 헷갈리지 마세요 유니언 숍: 근로자 3분의 2 이상 대표 노조의 단체협약 시설·환경관리
실내공기질·먹는물·주차장 기준
신축 공동주택 실내공기질 측정항목: 폼알데하이드, 벤젠, 톨루엔, 에틸벤젠 , 자일렌, 스티렌 , 라돈 (석면 X) 먹는물 수질기준: 납 0.01 mg/L, 불소 1.5mg/L(샘물 등 2.0) 이하 노외주차장 일산화탄소: 8시간 평균 50ppm 이하, 실내주차장 25ppm 이하 신축 공동주택 환기: 시간당 0.5회 이상 먹는물 납 0.01mg/L 노외주차장 CO 50ppm 실내주차장 CO 25ppm
주택건설기준·에너지절약설계기준
난간 높이: 바닥 마감면부터 120cm 이상 (건축물 내부계단·계단중간 등 위험이 적은 곳 90cm 이상), 간살 간격 10cm 이하 화장실 급수관에는 감압 밸브 등으로 세대별 수압 일정하게. 층하배관공법은 일반 경질 염화비닐관보다 5 데시벨 이상 소음 차단 성능의 저소음형 배관 에너지절약설계기준 기밀: 단열 모서리 알루미늄박·플라스틱 필름 이음부는 150mm 이상 중첩, 접합부·틈은 코킹·가스켓, 외기 직접 면하는 1층·지상 출입문은 방풍구조(너비 1.2m 이하는 제외 가능), 회전문과 일반문이 있으면 일반문은 방풍실 구조, 외기 면하는 거실 창은 기밀성 창 비상용승강기 승강장 배연설비: 배연구·배연풍도는 불연재료 , 수동·자동 개방장치는 손으로도 열고 닫을 수 있게, 평상시 닫힌 상태 유지·열면 기류로 닫히지 않게 배관·펌프·급탕·난방·냉동설비
동일 관경 직선 이음: 유니언, 소켓, 플랜지, 니플 (부싱 은 이경 이음) 급탕: 개별식이 중앙식보다 배관이 짧아 열손실 적음. 간접가열식은 저압 보일러로 충분. 팽창관에는 밸브 설치 금지. 2개 이상 엘보를 이용한 신축이음은 스위블 이음. 신축이음: 슬리브형·벨로즈형·루프형·스위블형 펌프: 흡상높이는 수온이 오르면 낮아짐. 양수량 ∝ 회전수, 축동력 ∝ 회전수³(1.2배 → 1.73배). 흡입양정이 작을수록 공동현상 감소. 성능곡선은 가로축 양수량, 세로축 전양정·효율·축동력. 비속도는 대유량·저양정일수록 큼 난방: 온수난방에는 팽창탱크 필요. 증기난방은 부하변동 대응 어려움. 방열기 트랩은 증기난방용. 상당방열면적 = 방열량 ÷ 표준방열량. 역환수방식이 배관비 증가 냉동: 히트펌프는 냉·난방 겸용, 난방 COP가 냉방보다 높음. 흡수식은 소음 작음, 2중효용이 1중효용보다 효율 좋음. 압축식 = 압축기·응축기·팽창밸브·증발기 환기횟수 = 필요 환기량 ÷ 실 체적, 필요 환기량 = 발열량 ÷ (공기 비중 × 비열 × 온도차) 시설·설비 기준 보강
장기수선계획 전면교체 주기: 보도블록 15년, 어린이놀이시설 15년, 울타리 20년, 조경시설물 15년, 안내표지판 5년 비탈면: 높이 3m 넘으면 높이 3m 이내마다 비탈면 면적의 5분의 1 이상 단 환경친화적 자동차 전용주차구역(기축시설): 총주차대수의 100분의 2 이상 잠열은 상태변화에 쓰이는 열(온도변화는 현열). 노점온도, 열관류율 W/m²·K, 압력 Pa CO₂ 농도 = 외기 + 발생량 ÷ 환기량 (ppm 환산) 실내공기질 권고기준(신축): 폼알데하이드 210, 벤젠 30 , 톨루엔 1,000, 에틸벤젠 360, 자일렌 700, 스티렌 300μg/m³, 라돈 148Bq/m³ 저수조: 5m³ 초과면 2개 이상 구획, 바닥 1/100 경사, 맨홀은 건축물로부터 100cm 이상, 그 밖은 60cm 이상 어린이놀이시설 중대한 사고: 사망, 3도 이상 화상, 신체 5% 이상 부상, 하나의 사고로 3명 이상 부상, 골절상 등 공용통기관: 맞물리거나 병렬로 설치한 위생기구의 기구배수관 교차점에 설치 (최상류 기구~배수수직관은 루프통기관) 먹는물 심미적 영향물질: 경도, 색도, 염소이온, 수소이온 농도 등 (페놀은 건강상 유해 유기물질) 기계환기: 공기흡입구와 배기구는 1.5m 이상 이격 또는 방향 90 도 이상 세대 간 경계벽 철근콘크리트 두께 15 cm 이상 소방시설 자체점검(세대): 작동점검만 하는 곳은 1회마다 50 %, 종합점검은 30 % 이상 신에너지: 수소에너지 , 연료전지, 석탄 액화·가스화 등 세대 내 스프링클러헤드 수평거리 2.6 m, 창문에서 0.6m 이내 배치, 창문 사이 내화구조 90cm 이격 시 예외 회생제동장치 : 승강기 하강 시 모터를 발전기로 써 전력 회생냉방설비 배기장치 연결배관: 주거전용 50 m² 초과 세대는 거실 포함 최소 2 개 공간 가스 입상관-화기 우회거리 2 m, 밸브 바닥에서 1.6 ~2m 단지 도로·비탈면·승강기·설비 보강
단지 안 도로: 유선형 설계로 설계속도 시속 20km 이하, 폭 1.5m 보도 포함 7m 이상, 500세대 이상이면 어린이 안전보호구역 1개소 이상, 100세대 미만·막다른 35m 미만이면 4m 이상 보도는 차도면보다 10 cm 이상 높게 비탈면: 아랫부분 옹벽과 비탈면 사이 1m 이상 단, 윗부분 옹벽은 1.5m 이상 + 옹벽 높이 2분의 1 이상 너비 단 비상용승강기 승강장: 승강로는 방화구조로 구획 X → 내화구조 , 옥외 승강장 바닥면적 1대당 6m² 이상, 피난층엔 방화문 생략 가능, 마감은 불연재료 급탕: 하향 공급방식은 급탕관·반탕관 모두 선하향 구배, 간접가열식은 대규모, 팽창관에는 밸브 X, 역환수방식이 균등 유량, 2개 이상 엘보 회전으로 흡수하는 것은 스위블 소화활동설비: 연결송수관, 비상콘센트, 연소방지, 무선통신보조 (비상방송 은 경보설비) 트랩 봉수: 루프통기관은 최상류 기구~배수수직관(신정통기관은 수직관 상부 연장) 상대습도 100%면 건구·습구·노점 온도가 같음 연결송수관: 지상 11층 이상은 습식 설비, 70m 이상은 가압송수장치 환기횟수 = CO₂ 발생량 ÷ (허용농도 - 외기농도) ÷ 실 체적 실내공기질 측정결과는 입주 7일 전부터 60 일간 공고. 폼알데하이드 방출 0.02mg/m²·h 어린이놀이시설: 정기시설검사 2년 에 1회, 안전점검 월 1회, 안전교육 2년 1회 4시간, 인도 후 30일 내 책임보험 원자력은 재생에너지 X 방습 층: 투습도 24시간당 30g/m² 이하승강기 정밀안전검사: 설치검사 후 15 년, 그 후 3 년마다 보일러실 윗부분 환기창 0.5 m² 이상, 공기흡입구·배기구 지름 10 cm 이상 열회수형 환기장치 유효환기량은 표시용량의 90 % 이상 D·E등급 시설물: 정기안전점검 1년 3 회, 정밀안전진단 4 년 1회, 성능평가 5 년 1회 수돗물 경도 300 mg/L, 염소이온 250 mg/L 이하 측면 낙뢰: 높이 60 m 초과는 4/5 지점부터, 150m 초과는 120 m 지점부터 수뢰부 안전·방재관리
소방·승강기·가스·전기 안전
경보설비: 비상경보, 자동화재탐지, 시각경보기, 비상방송, 자동화재속보, 통합감시, 화재알림 (무선통신보조설비 는 소화활동설비) 승강기: 관리주체 요청 시·제어반·구동기 교체 시 수시검사, 설치검사 후 15년 지나면 정밀안전검사, 정기검사는 설치검사 후 정기적으로, 안전검사는 행정안전부장관 실시 도시가스 배관 도색: 지상배관 황색, 지하매설 최고사용압력 저압 은 황색·중압 이상은 붉은색. 건축물 내외벽 노출 배관은 바닥에서 1m 높이 3cm 황색띠 2중 표시 시 황색 도색 생략 재생에너지: 태양 에너지, 풍력 , 수력, 해양에너지, 지열에너지, 바이오 에너지, 폐기물에너지 등 경비·주차·어린이놀이시설
공동주택 경비원은 청소·미화 보조, 재활용 분리배출 정리·감시, 위험 발생 시 협조, 택배 보관 등 업무 가능 경비원에게 부당한 지시·업무 이외의 부당한 지시를 해서는 안 됨 주차장: 지하주차장 CO 기준, 전기차 충전구역 설치 어린이놀이시설 안전관리자는 변경일부터 3개월 이내 안전교육 공동주택관리실무 OX 예시 문제 눌러서 정답과 해설을 확인하세요. 앱에는 공동주택관리실무 연습문제가 108개 있어요.
의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등이 위탁관리를 결정하면 입주자대표회의는 구성 신고 수리일부터 6개월 이내에 주택관리업자를 선정하여야 한다. 정답 O · (제28회)
자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성으로 선임한다. 정답 X · 과반수 찬성이에요. (제28회)
입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임되었을 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다. 정답 O · (제28회)
주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 변경하는 경우 입주자대표회의는 위탁관리 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다. 정답 O · (제28회)
취업과 관련하여 한 취업장소에서 다른 취업장소로의 이동은 산재보험법상 "출퇴근"에 해당하지 않는다. 정답 X · 출퇴근에 포함돼요. (제28회)
부상이 치료의 효과를 더 이상 기대할 수 없고 그 증상이 고정된 상태에 이르게 된 것은 산재보험법상 "치유"에 해당한다. 정답 O · (제28회)
단열부위가 만나는 모서리에 알루미늄박이나 플라스틱 필름을 사용할 경우 이음부는 80mm 이상 중첩되게 시공하여야 한다. 정답 X · 150mm 이상이에요. (제28회)
중앙식 급탕방식 중 간접가열식은 고층건물에서도 저압의 보일러로 충분하여 고압용 보일러를 설치할 필요가 없다. 정답 O · (제28회)
팽창관은 배관 도중에 이상 압력을 차단하는 체크밸브를 설치해야 한다. 정답 X · 팽창관에는 밸브를 달지 않아요. (제28회)
펌프의 성능 곡선은 가로축에 양수량, 세로축에 전양정·효율·축동력을 나타낸 것이다. 정답 O · (제28회)
공동주택관리실무 요약을 빈칸 암기 로 외우고, OX·객관식 문제 와 실전 모의고사 로 확인해 보세요. 틀린 문제는 1·3·7·14·30일 간격으로 다시 나와요. 회원가입 없이 무료예요.
자격공부노트에서 주택관리사보 공부하기 주택관리사보 다른 과목